21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 李莎 “租購(gòu)并舉”是我國(guó)住房制度改革的重要方向。近年來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，也帶來了一些亂象和問題，亟需加強(qiáng)法治建設(shè)。
日前，《住房租賃條例》（簡(jiǎn)稱《條例》）公布，這是我國(guó)第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)。《條例》將于9月15日起施行。
《條例》包括7章共50條內(nèi)容，涉及規(guī)范出租與承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等方面。對(duì)“甲醛房”“群租房”等出租房不適居現(xiàn)象，以及虛假房源、押金糾紛、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃合同備案少、哄抬租金等租房市場(chǎng)突出問題作出特別規(guī)定。
在受訪專家看來，《條例》施行之后，將規(guī)范住房租賃活動(dòng)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的各類亂象起到較大遏制作用，將維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，更好地促進(jìn)住房租賃消費(fèi)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
填補(bǔ)租房領(lǐng)域法律空白
住房租賃是解決城市居民“安居”的重要途徑。黨的十九大報(bào)告、黨的二十大報(bào)告均明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
近年來，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。尤其是在熱點(diǎn)一二線城市，住房租賃需求更加旺盛，已成為廣受認(rèn)可的居住選擇。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，以深圳為例，今年上半年深圳首次購(gòu)房人群的平均年齡接近38歲，有大量人口選擇租房居住。
再如杭州，“十四五”以來，杭州住房租賃需求愈加旺盛。根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，2024年貝殼杭州站租賃單量（僅普租）相較2021年上漲23%，今年上半年租賃單量同比繼續(xù)上漲6%。隨著租房周期的拉長(zhǎng)，杭州平均買房年齡也在增長(zhǎng)，到今年上半年已增至37歲。
住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展也帶來了一些問題。司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人在解讀《條例》時(shí)舉例稱，如對(duì)租賃雙方合法權(quán)益的保障還不充分，市場(chǎng)秩序有待規(guī)范；住房租賃市場(chǎng)供給主體以個(gè)人為主，市場(chǎng)化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)主體發(fā)展不足；住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布、費(fèi)用收取等方面還存在不規(guī)范行為；對(duì)住房租賃活動(dòng)的監(jiān)督管理仍需強(qiáng)化等。
此前，我國(guó)住房租賃領(lǐng)域的管理主要依賴民法典、城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法規(guī)，缺少國(guó)家層面的專門立法。但要解決前述問題，在貫徹實(shí)施相關(guān)民事法律制度的同時(shí)，也有必要制定專門的行政法規(guī)，更加有力有效地規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，為加快建立租購(gòu)并舉的住房制度提供支撐。在這樣的背景下，《條例》應(yīng)運(yùn)而生。
在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥看來，《條例》是構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的重要里程碑。作為住房租賃領(lǐng)域的首部專門性行政法規(guī)，《條例》系統(tǒng)整合了合同備案、資金監(jiān)管、權(quán)益保障等多項(xiàng)制度，形成了“事前準(zhǔn)入—事中監(jiān)管—事后追責(zé)”的完整治理閉環(huán)，填補(bǔ)了住房租賃領(lǐng)域的法律空白。
針對(duì)性整治租房亂象
“聚焦住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中的突出問題，著力增強(qiáng)制度的針對(duì)性和實(shí)效性。”在分析《條例》制定的總體思路時(shí)，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人將這一點(diǎn)放在了首位。
在出租住房管理方面，針對(duì)此前頻頻爆出的“隔斷房”“甲醛房”“串串房”“群租房”等亂象，《條例》第七條做了系統(tǒng)規(guī)定。
一是用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。
二是廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫(kù)等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。
三是租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這些要求從源頭上保障了承租人能夠獲得相對(duì)安全、健康、舒適的居住環(huán)境，保障承租人的基本居住質(zhì)量。
針對(duì)虛假房源信息，尤其是與數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代伴生的虛假房源問題，《條例》第十六條、第三十六條和第四十二條均有相關(guān)條款涉及。如第十六條明確，住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、互聯(lián)網(wǎng)等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實(shí)物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，《條例》明確嚴(yán)禁發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，還從源頭管理角度對(duì)房源查驗(yàn)等環(huán)節(jié)提出明確要求，并對(duì)發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息等行為制定了相應(yīng)的處罰措施，這些規(guī)定將有力遏制虛假房源的出現(xiàn)。
針對(duì)租賃關(guān)系不穩(wěn)定的現(xiàn)象，《條例》第十二條中明確規(guī)定，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。為鼓勵(lì)穩(wěn)定租賃，《條例》第十三條規(guī)定，住房租賃合同連續(xù)履行達(dá)到規(guī)定期限的，出租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持，承租人按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。
另外，針對(duì)押金糾紛、租賃合同備案少、哄抬租金等突出亂象，《條例》也有針對(duì)性的規(guī)定。
《條例》涉及了住房租賃的全鏈條監(jiān)管，李宇嘉認(rèn)為，這是《條例》的突出亮點(diǎn)之一。《條例》不僅對(duì)出租、承租雙方和租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)范，而且對(duì)代理租賃的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及政府房產(chǎn)管理部門、相關(guān)行業(yè)組織等實(shí)施監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)對(duì)全部利益相關(guān)者、參與者的閉環(huán)監(jiān)管。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，《條例》的正式出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入法治化、規(guī)范化的新階段。《條例》施行之后，將有力促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。同時(shí)，也將對(duì)盤活存量資產(chǎn)以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。
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