21世紀經濟報道記者李莎 北京報道
當前，正值樓市傳統“小陽春”，一線城市房地產市場回暖特征日漸明顯。
近日，北京多個新房項目集中開盤，銷售表現亮眼，釋放了積極的市場信號。3月21日至23日，和樾玉鳴、和樾望雲、城建·國譽頌、建發金茂·觀宸陸續開盤，綜合公開信息，開盤當日4個項目銷售額合計約185億元，其中前兩個項目開盤當日總成交金額152億元。
在高熱度樓盤銷售帶動下，Wind數據顯示，3月1-24日，北京商品住宅網簽套數為3416套，較2月全月增加48.8%。同期二手房網簽13675套，較2月全月增長15%。距離月底還有一周時間，預計3月新房、二手房成交量大概率將實現同環比雙增長。
不只是北京，3月以來，上海、廣州和深圳的房地產市場成交也明顯轉暖。去年10月以來，一線城市房價逐漸企穩，去年12月開始一線城市新房價格連續3個月上漲，二手房價格除2月出現季節性回調外，此前也連續4個月上漲。
在受訪專家看來，近期一線城市市場成交環同比均增長，整體來看市場出現“小陽春”，二手房市場表現持續強于新房市場。但銷售增長背后，城市不同項目、不同板塊間的分化特征仍然明顯，“以價換量”仍是二手房市場主流。未來，隨著高品質項目供應增加及置業成本逐步降低，短期市場成交活躍度有望延續，但市場實現“止跌回穩”仍需政策繼續發力以及經濟的持續復蘇。北上深限制性政策仍有優化空間，預計政策將根據市場變化進行靈活調整。
3月23日，在中國發展高層論壇2025年年會上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，去年四季度以來，房地產市場交易和價格出現積極變化，?線城市回暖態勢?較明顯。“我們將繼續推動房地產市場止跌回穩，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場長期持續健康發展。”
北京迎來樓市 “小陽春”
3月，正值樓市傳統“小陽春”，很多開發商選擇在這段時間開盤，期望借市場熱度，提升銷量、回籠資金。
據北京市住建委數據，3月前25日，北京共有12個普通住宅項目取得預售證，1月和2月，取得預售證的項目分別是4個和1個。最近這一周，新開盤的和樾玉鳴、和樾望雲、城建·國譽頌、建發金茂·觀宸開盤成績亮眼。
3月21日晚間，海淀功德寺板塊的和樾玉鳴、和樾望雲開盤，當日兩個項目售出1000余套，總成交金額152億元。緊接著，3月22日，位于通州的北京城建·國譽頌開盤，當日售出約211套房源，攬金逾10.58億元。3月23日，地處新宮板塊的建發金茂·觀宸開盤，當日銷售超22億元。
在熱銷項目拉動下，3月以來北京新房成交明顯上漲。Wind數據顯示，3月1-24日，北京商品住宅網簽套數為3416套，較2月全月增加48.8%，較去年同期增加48.1%。去年3月，北京商品住宅網簽量為3557套。
二手房市場成交回暖同樣明顯。日前，在豐臺區一家中介機構門店，記者碰到了剛帶看回來的中介張虹（化名）。張虹表示，最近周邊區域成交量增長明顯，她重點帶看的社區3月前23日已成交22套，高于今年1月和2月整月水平。今年前兩個月，張虹一共賣出去2套房子，3月至今，她已促成了2單交易。
據Wind數據，3月1—24日，北京二手房網簽13675套，較2月全月增長15%，較去年同期增長39.2%。去年3月，北京二手房網簽14280套。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，3月至今北京新房、二手房成交量均已高于2月全月，距離月底還有一周時間，3月全月新房、二手房成交大概率將實現環同比雙增長。這意味著，從數據以及整體市場層面來看，北京都出現了明顯的“小陽春”征兆。
但具體到北京市場內部，郭毅認為，不管是新房還是二手房，板塊之間、不同產品之間的分化現象都客觀存在，市場上既有一些熱銷項目拉升全月市場成交總量，同時也存在滯銷、降價的現象。
整體來看，郭毅認為，3月以來，北京樓市呈現漲跌互現的格局，既有一些新房項目繼續打折促銷、新掛牌二手房源給出更優惠的價格來促進成交，同時也有個別項目小幅調整價格、收回折扣，部分二手房業主還存在堅持原有報價，甚至在議價過程中微漲價格的情況。另外，不同區域板塊和項目資質條件不同，也會產生不一樣的價格走勢，很難一概而論。
正在北京換房的孟晨（化名）最近發現目標二手房源的議價空間在壓縮。孟晨向21世紀經濟報道記者表示，他們一家從去年年中開始看房，準備從回龍觀換到北苑北。
“我們去年年底賣掉房子之后本來想直接置換，后面發現部分業主心理預期比較高，不好談價，我們又租了一年的房子，準備慢慢看。”孟晨表示，最近他們關注的北苑北新掛牌房源價格比去年年中高一些，還想觀望一段時間再入場。
“我覺得‘小陽春’是有的，但這并不代表市場完全實現反轉，也不代表房價真正實現了止跌回穩。”郭毅表示，當下北京市場已走在逐漸企穩的軌跡上，但樓市真正修復需要一個過程，應給予市場更多的時間和信心。
郭毅表示，要真正實現北京樓市的止跌回穩，或仍需更大力度的寬松政策支持，著力夯實市場信心、激活觀望需求的同時，進一步打通市場交易鏈條。未來北京的調控政策還有進一步優化寬松的空間，而是否要進一步加大政策支持力度，關鍵得看具體的市場情況。
市場成交活躍度有望延續
不只是北京，3月以來其他一線城市也出現成交明顯增加的情況。
Wind數據顯示，3月1—24日，上海、廣州、深圳商品住宅成交套數（廣州為網簽套數，下同）分別為7288套、4659套和2157套，均已超過2月整月水平和去年同期。去年3月全月，上海、廣州、深圳的商品住宅成交套數分別為9440套、4830套和2245套。
中指研究院指數事業部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，從當前市場表現來看，一線城市新房、二手房成交環同比均增長，二手房市場表現持續強于新房市場，但城市內部板塊之間分化行情延續，目前“以價換量”仍是二手房市場主流。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，在促進房地產市場止跌回穩過程中，一線城市具有標桿性、示范性，3月以來一線城市的市場指標好于市場預期，好于去年同期，也好于全國其他城市，背后反映的邏輯是基本面更好的城市，樓市表現更加積極。
曹晶晶表示，政策支持是促進市場止跌回穩的最主要因素，去年“9·26”一攬子政策落地后，一線城市樓市政策環境已處于近年最寬松水平，為居民購房創造了有利條件。同時，在市場環境改善和土地市場回暖影響下，購房者對市場的信心以及房價企穩預期有所增強，加上高品質項目供給增加及傳統營銷季推動，有效帶動了住房需求釋放。
在房價方面，去年10月以來一線城市房價逐漸企穩，去年12月開始一線城市新房價格連續3個月上漲，今年2月新房價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同；去年10月開始，一線城市二手房價格連續4個月環比上漲，今年2月價格由上月上漲0.1%轉為下降0.1%。
嚴躍進認為，2月一線城市二手房市場受春節等因素影響，房價出現暫時性調整，這并不能代表未來趨勢，3月價格或將再次轉漲。不僅如此，今年上半年一線城市乃至其他部分重點城市的二手房價格，有望率先迎來同比正增長的拐點。當前，新房價格表現相對積極，后續這一態勢有望進一步延續，市場回穩表現或更加明顯，為其他城市帶來更好的示范效應。
曹晶晶則認為，今年以來，一線城市新房價格在改善型樓盤入市帶動下呈結構性上漲。隨著高品質項目供應增加以及核心區域改善型樓盤入市增加，預計一線城市新房價格或將繼續維持結構性上行；二手房方面，3月是市場成交旺季，子女教育需求釋放疊加部分業主預期改善，二手房成交量有望保持高位，價格短期預計小幅波動調整。
曹晶晶指出，2024年四季度以來，一線城市新建商品住宅、二手房成交量同比已連續2個季度保持增長，整體市場修復態勢較明顯。隨著高品質項目供應增加及置業成本逐步降低，短期市場成交活躍度有望延續，但市場實現“止跌回穩”仍需政策發力和經濟復蘇，北上深限制性政策仍有優化空間，預計政策將會根據市場變化進行靈活調整。
在嚴躍進看來，從市場表現出發，未來一線城市政策調整優化與其他城市應有所區別：對于市場表現較好的區域，保持原有政策力度即可；對于局部存在庫存去化壓力的區域，未來或進一步推出差別化支持政策。
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