21世紀經濟報道記者 李莎 “租購并舉”是我國住房制度改革的重要方向。近年來，我國住房租賃市場持續發展，也帶來了一些亂象和問題，亟需加強法治建設。
日前，《住房租賃條例》（簡稱《條例》）公布，這是我國第一部專門規范住房租賃的行政法規?！稐l例》將于9月15日起施行。
《條例》包括7章共50條內容，涉及規范出租與承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等方面。對“甲醛房”“群租房”等出租房不適居現象，以及虛假房源、押金糾紛、租賃關系不穩定、租賃合同備案少、哄抬租金等租房市場突出問題作出特別規定。
在受訪專家看來，《條例》施行之后，將規范住房租賃活動，對住房租賃市場的各類亂象起到較大遏制作用，將維護住房租賃活動當事人合法權益，穩定住房租賃關系，更好地促進住房租賃消費，推動住房租賃市場高質量發展。
填補租房領域法律空白
住房租賃是解決城市居民“安居”的重要途徑。黨的十九大報告、黨的二十大報告均明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
近年來，我國住房租賃市場不斷發展，對實現住有所居、改善住房條件、推進新型城鎮化、促進城鄉融合發展發揮了重要作用。尤其是在熱點一二線城市，住房租賃需求更加旺盛，已成為廣受認可的居住選擇。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，以深圳為例，今年上半年深圳首次購房人群的平均年齡接近38歲，有大量人口選擇租房居住。
再如杭州，“十四五”以來，杭州住房租賃需求愈加旺盛。根據杭州貝殼研究院數據，2024年貝殼杭州站租賃單量（僅普租）相較2021年上漲23%，今年上半年租賃單量同比繼續上漲6%。隨著租房周期的拉長，杭州平均買房年齡也在增長，到今年上半年已增至37歲。
住房租賃市場的快速發展也帶來了一些問題。司法部、住房城鄉建設部負責人在解讀《條例》時舉例稱，如對租賃雙方合法權益的保障還不充分，市場秩序有待規范；住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業化的機構主體發展不足；住房租賃經紀機構在房源信息發布、費用收取等方面還存在不規范行為；對住房租賃活動的監督管理仍需強化等。
此前，我國住房租賃領域的管理主要依賴民法典、城市房地產管理法等相關法規，缺少國家層面的專門立法。但要解決前述問題，在貫徹實施相關民事法律制度的同時，也有必要制定專門的行政法規，更加有力有效地規范和引導住房租賃市場，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。在這樣的背景下，《條例》應運而生。
在北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥看來，《條例》是構建租購并舉住房制度的重要里程碑。作為住房租賃領域的首部專門性行政法規，《條例》系統整合了合同備案、資金監管、權益保障等多項制度，形成了“事前準入—事中監管—事后追責”的完整治理閉環，填補了住房租賃領域的法律空白。
針對性整治租房亂象
“聚焦住房租賃市場發展中的突出問題，著力增強制度的針對性和實效性?！痹诜治觥稐l例》制定的總體思路時，司法部、住房城鄉建設部負責人將這一點放在了首位。
在出租住房管理方面，針對此前頻頻爆出的“隔斷房”“甲醛房”“串串房”“群租房”等亂象，《條例》第七條做了系統規定。
一是用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。
二是廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。
三是租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。
在業內人士看來，這些要求從源頭上保障了承租人能夠獲得相對安全、健康、舒適的居住環境，保障承租人的基本居住質量。
針對虛假房源信息，尤其是與數字經濟時代伴生的虛假房源問題，《條例》第十六條、第三十六條和第四十二條均有相關條款涉及。如第十六條明確，住房租賃企業發布的住房地址、面積、租金等房源信息應當真實、準確、完整，在其經營場所、互聯網等不同渠道發布的房源信息應當一致，發布的房源圖片應當與實物房源一致，不得發布虛假或者誤導性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關重要信息。
58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，《條例》明確嚴禁發布虛假或者誤導性房源信息，還從源頭管理角度對房源查驗等環節提出明確要求，并對發布虛假或誤導性房源信息等行為制定了相應的處罰措施，這些規定將有力遏制虛假房源的出現。
針對租賃關系不穩定的現象，《條例》第十二條中明確規定，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。為鼓勵穩定租賃，《條例》第十三條規定，住房租賃合同連續履行達到規定期限的，出租人按照有關規定享受相應的政策支持，承租人按照有關規定享受相應的基本公共服務。
另外，針對押金糾紛、租賃合同備案少、哄抬租金等突出亂象，《條例》也有針對性的規定。
《條例》涉及了住房租賃的全鏈條監管，李宇嘉認為，這是《條例》的突出亮點之一。《條例》不僅對出租、承租雙方和租賃企業進行規范，而且對代理租賃的經紀機構及政府房產管理部門、相關行業組織等實施監管，實現對全部利益相關者、參與者的閉環監管。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，《條例》的正式出臺，標志著我國住房租賃市場進入法治化、規范化的新階段?！稐l例》施行之后，將有力促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度。同時，也將對盤活存量資產以及培育住房租賃企業等發揮重要作用。
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