21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 8月，京滬房地產限購政策出現重大轉向，對于符合購房條件的家庭，北京五環外、上海外環外均不再限購。作為限購執行最嚴格的城市，北京和上海限購政策的放松，意味著全國住房限購政策整體的淡出，又往前邁出重要一步。
從2010年4月北京推出全國首個住房“限購令”開始，限購政策已走過15年。其間房地產市場風云變幻，限購政策也經歷了從收緊到放松，到再度收緊，再到逐步退出的階段。2022年開始，各地限購政策開始出現松動，2023年至今，核心城市密集放松限購乃至全面退出限購。經過最新一輪的政策調整，仍部分執行限購的僅北京、上海、深圳以及海南部分城市。
在受訪專家看來，限購政策是我國房地產調控的重要手段，在特定時期起到了直接抑制投資投機購房需求的作用，穩定了市場價格預期。但限購政策的嚴格執行，也抑制了部分合理購房需求，如果過渡依賴限購政策，也可能會導致市場供需信號扭曲。
受訪專家認為，經過近幾年政策優化調整，當前限購政策環境已處于最寬松時期，還在部分執行限購的城市，短期內完全退出限購或不太現實，京滬等城市仍需在滿足合理購房需求與防止炒作風險之間尋求平衡，核心區域的限購或長期存在。未來若市場恢復不及預期，在社保年限、不限購外圍區域范圍等方面或仍有調整空間，但也需要同降低首付比例、優化房貸利率、建立長效機制等政策協同推進。
限購：從發展到退潮
2010年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”），在“堅決抑制不合理住房需求”類目下，該通知明確，“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”這一表述為各地推行限購政策打開了政策窗口。
緊接著，4月30日，《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》出臺，提出“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”。自此，北京成為全國首個推行限購政策的城市。
為進一步穩定房地產市場，2011年1月26日，《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（即“新國八條”）出臺，進一步提出，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。尚未采取住房限購措施的前述類型城市，要在當年2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施。其后限購政策轟轟烈烈地在各地推廣開來。
中信證券梳理發現，“新國八條”出臺之后，全國范圍內限購強度趨于最高值，有效遏制了房價過快上漲。2011年9月，全國商品房月度銷售金額出現同比負增長。2014年6月，房地產限購從呼和浩特開始有所調整，至2014年底，一線城市外的主要城市都出臺一系列優化限購的手段，配合其他政策一起扭轉了行業基本面下行。
2016年房地產市場出現過熱，房價大幅上漲，限購政策再度進入從嚴執行時期。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者回憶稱，2016年中央經濟工作會議提出“房住不炒”后，限購政策進入全面升級階段，其中2017年至2021年左右是最嚴格的時期，減少了市場投資投機炒作行為，為抑制短期市場過熱發揮作用。但與此同時，限購政策也限制了一些合理的購房需求。
2022年開始，房地產市場發生變化，鄭州、衢州、秦皇島、福州、東莞、廊坊、佛山等地開始放松或取消限購。相較2022年的“點上試探”，2023年開始，住房限購開始就進入全面寬松期，各地多頻次、大力度對限購政策進行放松。南京、鄭州、沈陽、合肥、成都、杭州、廣州等重點城市紛紛全面取消限購。
中國社會科學院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業強向21世紀經濟報道記者表示，中國房地產限購政策的調整，反映了調控思路從“短期行政干預”向“長效市場機制”的轉變。早期限購政策以抑制投機需求為主，而2023年后的調整更注重通過增加保障性租賃住房供給和優化土地供應結構來平衡市場。政策目標從“控房價”轉向“穩預期”，更強調通過市場調節實現行業軟著陸。此外，在限購優化策略上，各地基于對人口流動和庫存分化的精準判斷放松限購，體現了調控從“一刀切”轉向“精準滴灌”。
王業強表示，限購政策作為中國房地產調控的重要手段，具有特殊性，其誕生背景、實施機制及效果體現了鮮明的中國特色。限購政策通過戶籍、社保年限、家庭購房套數等行政手段直接約束購房資格，屬于對市場主體的資格管控。
王業強指出，從短期效果看，限購政策直接抑制了投機需求，穩定了市場價格預期；從長期影響看，限購政策推動需求回歸中間階層，同時倒逼調控政策工具的創新，但需平衡行政干預與市場規律的關系。作為行政手段，過度依賴限購可能導致市場供需信號扭曲，影響資源合理配置；不同城市執行政策效果差異顯著，需配合土地供應、財稅改革等綜合措施配套。
京滬調整之后
2023年開始，限購政策在越來越多的城市退場，到2024年8月，僅北京、上海、廣州、深圳、天津和海南部分地區等還部分執行限購。其中一線城市的政策變化尤其引人關注。
2024年9月，中央政治局會議提出，“調整住房限購政策”。
此后，廣州、天津全面放開限購，其他城市限購也有微調動作。但真正往前邁出標志性一步的，是今年8月的北京和上海。
8月8日，北京出臺重磅樓市新政，限購政策出現重大轉向。政策落地后，符合購房條件的居民家庭，購買五環外新房、二手房均不再限購。即京籍居民家庭、在北京連續繳納社保或個稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。成年單身人士在京購房的，按照居民家庭執行限購政策。
8月25日，上海跟進調減住房限購政策，明確符合條件居民家庭在外環外購房不限套數，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭。成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。
嚴躍進表示，北京和上海分區域差異化調整限購政策，是基于當前房地產市場的結構性差異，相較于核心區域，外圍及郊區市場面臨的調整壓力更大，因而選擇基于各個區域分化的市場情況，推行更加精準的政策調控，而不是完全放松。同時，設置社保門檻，也有職住平衡需求的考慮，保障在區域內工作、有真實居住需求的家庭購房，避免政策過度寬松可能引發的市場虹吸效應。
王業強進一步指出，北京、上海選擇放松外圍區域限購而非全面取消，體現了當前一線城市調控的精細化邏輯，其政策設計背后既有短期市場壓力下的現實考量，也有中長期城市發展的戰略布局。政策通過定向松綁加速遠郊去化，同時保持核心區限購以穩定房價預期。北京通過放松五環外限購，引導人口疏解至昌平科學城等產業新城，緩解中心城區擁堵問題；上海則借外環外限購優化，推動“五大新城”建設，實現產業與居住功能協同。保留核心區域限購可避免全面放開引發的投機回潮，同時通過社保年限篩選真實需求。
中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，隨著北京、上海先后優化樓市政策，短期深圳跟進的概率也進一步增強，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩”。
未來限購政策會否全面退出？王業強認為，北京、上海、深圳和海南的限購政策未來是否完全退出，取決于不同城市的市場特征和政策調控目標。京滬深均采取“核心區保留限購+外圍區放松”的漸進策略。未來可能進一步擴大政策放松范圍，但核心區限購或長期存在，以控制房價波動和防止投機。海南則區域分化明顯，未來可能延續“核心區嚴控+旅游地產松綁”的分化策略，海口、三亞主城區仍執行嚴格限購。但需要注意的是，各地限購政策調整均需要滿足一定前提條件，如一線城市需要考慮市場供需平衡、長效機制建立、金融風險可控等問題。
嚴躍進則認為，當前限購已處于歷史最寬松階段，從目前的情況看，還執行限購的城市短期內完全退出限購也不太現實。未來限購政策如果繼續寬松，那么政策的制定也應當謹慎，需要根據接下來市場情況來進行調整。比如適當縮短社保繳納門檻，而不是簡單的“一放了之”，通過這樣的方式篩選真實居住需求，在保障合理需求與防范風險間尋找平衡。如果接下來市場和房價趨于穩定，那么繼續執行現有政策即可，如果不穩定，也要在降低首付門檻、優化按揭貸款條件等方面進行政策創新，推動房地產市場止跌回穩。
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