上海市人民政府辦公廳關于加快推進本市城中村改造工作的實施意見
（滬府辦〔2024〕39號）
各區(qū)人民政府，市政府有關委、辦、局，各有關單位：
為貫徹落實《國務院辦公廳關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，建設安全、宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加快推進本市城中村改造工作提出實施意見如下：
一、改造范圍和工作目標
改造范圍主要是位于中心城區(qū)周邊、老城鎮(zhèn)地區(qū)（撤制鎮(zhèn)）、城鄉(xiāng)結合部，以集體建設用地為主，現(xiàn)狀為村民宅基地和其他用地相互交織，被城鎮(zhèn)建成區(qū)包圍或基本包圍的自然村。將群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村優(yōu)先納入改造范圍。
二、完善改造機制
（一）拓展改造方式。通過項目整體改造、實施規(guī)劃拔點、整治提升等方式，多措并舉對城中村進行拆除新建、拆整結合或整治提升。項目整體改造可按儲備改造、委托改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或引入優(yōu)質開發(fā)主體合作改造等途徑實施。對規(guī)劃用途為市政公益設施、公共服務設施、綠地等的城中村，結合規(guī)劃實施時序和項目建設進度實施規(guī)劃拔點。涉及風貌保護、農(nóng)民新村或開發(fā)邊界外的城中村，實施整治提升。
（二）細化規(guī)劃計劃。進一步摸清城中村總量、分布、規(guī)模等情況。銜接國土空間規(guī)劃、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，結合實際情況編制城中村改造行動計劃，明確改造方式、資金籌措安排等，按照“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的原則，滾動推進改造。
（三）加快項目改造。城中村改造項目啟動后，要加快實施方案備案、征收補償安置、動遷收尾騰地、公益性項目建設、經(jīng)營性土地出讓及項目開發(fā)建設等工作。
（四）明確改造時序。先行安排安置房的供地和建設，加強安置房規(guī)劃設計和建設管理，確保安置房在合理工期內(nèi)建成，配套基礎設施和公共服務設施與安置房同步規(guī)劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用，減少村（居）民在外過渡時間。
（五）做好權益保障。啟動城中村改造應當征求村民意愿。在改造過程中，應聽取村民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對改造方案、征地補償方案、集體資產(chǎn)處置等的意見，保障村民知情權和參與權。鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織在合作改造中的首次持股比例原則上不低于10%，并可根據(jù)項目實際情況進行優(yōu)化調(diào)整。有條件的鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以吸收相關村集體經(jīng)濟組織共同參與改造。合作改造的項目改造后，應根據(jù)雙方約定，按不高于成本價留存給鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織一定數(shù)量的商辦、租賃住房等物業(yè)資產(chǎn)用于長期經(jīng)營，切實保障好農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的長遠發(fā)展和被征地農(nóng)民的長期收益。留存給鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的物業(yè)資產(chǎn)可計入項目實施主體的自持比例。規(guī)范開展村組撤制，做好民主決策、資產(chǎn)處置、檔案管理等工作。對被征地人員按規(guī)定落實就業(yè)和社會保障，對符合就業(yè)困難人員標準的，提供有關就業(yè)援助政策和服務。統(tǒng)籌推進城中村改造與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結合，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，幫助解決村（居）民就業(yè)問題。
（六）加強資金監(jiān)管。加強資金使用的全過程監(jiān)管，確保專款專用、封閉管理。各區(qū)要建立健全城中村改造資金管理機制，規(guī)范資金使用并加強監(jiān)管。根據(jù)已備案項目實施方案，依法依規(guī)做好項目前期改造成本審核與資金結算工作。對于合作改造的項目，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要積極參與資金管理和監(jiān)督使用。
三、提升改造水平
（一）促進區(qū)域更新。堅持區(qū)域更新、整體改造，充分發(fā)揮規(guī)劃的統(tǒng)籌引領作用，加強區(qū)域統(tǒng)籌，優(yōu)化城市設計。統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活和生態(tài)布局，強化產(chǎn)城融合，注重職住平衡，優(yōu)化國土空間布局，塑造區(qū)域整體功能，實現(xiàn)城市空間物質形態(tài)的整體改善和經(jīng)濟社會生態(tài)的整體提升。探索實施責任規(guī)劃師、責任建筑師、責任評估師的“三師”聯(lián)創(chuàng)工作機制，帶動城中村改造區(qū)域更新的品質提升、品牌塑造、價值彰顯。
（二）助推產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在城中村改造項目中合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地，合理安排產(chǎn)業(yè)布局，引入優(yōu)質產(chǎn)業(yè)項目，促進產(chǎn)業(yè)轉型升級。有條件的，提供一定規(guī)模比例的低成本創(chuàng)業(yè)空間，保障小微企業(yè)和個體工商戶的創(chuàng)業(yè)需求。
（三）加強風貌保護。在確定城中村改造范圍和實施方案時，對改造范圍內(nèi)的房屋進行全面調(diào)查，組織綜合評估論證，對各級各類文物、具有保留價值的歷史風貌和歷史建筑，按照國家和本市有關規(guī)定，全面落實保護要求和措施。
（四）服務宜居安居。要按照公園城市建設要求，完善公園體系布局，助力“千園工程”建設，因地制宜建設口袋公園等綠色共享空間，提升區(qū)域環(huán)境水平。將城中村改造與保障性住房建設相結合，改造范圍內(nèi)商品住宅地塊原則上應當按一定比例建設保障性住房。
四、加大政策支持
（一）優(yōu)化項目認定。合理確定城中村改造項目規(guī)模，原則上以規(guī)劃確定的整街坊或地塊予以劃定，新認定項目的集體建設用地占比達到51%以上，支持區(qū)域統(tǒng)籌更新；鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的零星城中村地塊、其它確需改造的“兩舊一村”地塊以及周邊地塊，可一并納入項目范圍，實行整體改造。
（二）優(yōu)化規(guī)劃編制。在保障公共利益、符合更新目標的前提下，經(jīng)落實服務配套、交通、環(huán)境等相關要求，可對規(guī)劃用地性質、建設容量、建筑高度等方面予以支持優(yōu)化；優(yōu)化項目認定前置條件，同步開展地塊控詳優(yōu)化完善與項目認定程序；允許意向合作單位提前介入，參與城市規(guī)劃設計和控詳規(guī)劃優(yōu)化等。
（三）優(yōu)化土地供應。儲備改造的項目，經(jīng)營性用地應以公開招拍掛方式凈地出讓。委托改造的項目，在完成區(qū)域土地前期整理和配套改造形成凈地后，可依法以協(xié)議方式供應給實施主體，也可轉由政府按照公開招拍掛方式實施出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行改造或按照公開招標等方式選擇合作單位實施合作改造的城中村項目，經(jīng)營性土地形成凈地后，可依法以協(xié)議方式供應土地。城中村改造范圍內(nèi)的各類保障性住房用地、產(chǎn)業(yè)用地、公益性用地等，應在項目實施方案中明確供地主體，并按照有關政策規(guī)定供應土地。
（四）增強資金平衡。改造項目涉及經(jīng)營性土地出讓的，市、區(qū)政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金后，剩余部分由各區(qū)統(tǒng)籌安排，用于城中村改造與基礎設施建設等。加快對土地前期開發(fā)成本的結算。城中村改造項目中配套的教育、醫(yī)療等公共服務設施應盡量利用原有設施，確需新建或改建的，原則上相關建設費用由政府負責投入，不攤入改造成本。結合改造項目的實際情況，合理確定商辦地塊自持比例和年限要求。改造項目涉及的商品住宅地塊租賃房配建指標可由區(qū)里統(tǒng)籌落實。對列入本地區(qū)人民政府批準的改造規(guī)劃或年度改造計劃的項目，可參照《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》有關規(guī)定適用相關稅收政策。鼓勵電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當降低入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費。
（五）拓寬融資渠道。加大市、區(qū)兩級財政資金投入力度，爭取中央補助資金支持，并嚴格按照規(guī)定使用。用足用好地方政府專項債券。對符合專項債券條件的項目，積極申請地方政府專項債券，并嚴格按照規(guī)定使用。支持銀行業(yè)金融機構提供城中村改造貸款。按照保本微利的原則，在全面測算項目綜合收益和風險基礎上，結合項目建設運營周期、還款來源和資金成本等實際情況，在符合相關規(guī)定的前提下，合理確定貸款利率、還款方式、貸款期限等。積極吸引社會資金參與城中村改造，探索發(fā)行企業(yè)債。
（六）做好征收補償安置。可以憑城中村改造項目認定批復，辦理項目范圍內(nèi)的征收集體土地和國有土地上房屋征收手續(xù)。改造項目的征收補償安置，可以在項目范圍內(nèi)或外安置；征收補償安置可以實行實物安置、貨幣化安置、實物和貨幣化安置相結合的方式實施。進一步探索有利于城中村改造推進的村（居）民和企事業(yè)單位的征收補償安置方式，各區(qū)可以結合實際，在改造項目中實施房票安置。改造項目可適用黨建引領舊改工作議事協(xié)調(diào)平臺以及行政司法溝通、項目收尾、國企簽約等新機制，加快動遷收尾，縮短改造周期。
五、強化組織保障
（一）夯實各方責任。各區(qū)政府是推進本區(qū)城中村改造工作的責任主體，要健全協(xié)調(diào)推進機制，對照總體目標任務，制定本區(qū)域推進城中村改造的三年行動計劃（2024-2026年），并對照改造計劃，統(tǒng)籌資金、資產(chǎn)、資源，編制項目改造方案，力爭項目早啟動、改造早見效、群眾早受益。市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設管理、房屋管理部門作為城中村改造的牽頭部門，要進一步發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)作用，加強統(tǒng)籌推進。市、區(qū)發(fā)展改革、財政、規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、綠化市容、公安、人力資源社會保障、文物等部門要按照各自職責做好指導等工作。相關街鎮(zhèn)進一步發(fā)揮基層組織作用，加強城中村屬地日常管理，做好矛盾糾紛排查化解和防范處置，做好組織動員、宣傳教育等，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，確保城中村改造順利推進。
（二）發(fā)揮平臺作用。區(qū)屬國企可作為項目實施主體參與城中村改造，也可作為借款主體，按照規(guī)定申請專項借款，與項目實施主體有效對接，及時將專項借款投入使用。
（三）加強監(jiān)督管理。各相關部門要按照職責分工，加強工作指導和主動服務。對市、區(qū)兩級國有企業(yè)實施的改造項目，由同級國資管理部門進行考核。市、區(qū)兩級審計、督查等部門要加強監(jiān)督檢查。邀請人大代表、政協(xié)委員和群眾代表、專家等社會各方參與監(jiān)督。
（來源：上海市人民政府網(wǎng)站）
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