21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 唐韶葵 上海報道 1月30日，上海宣布優(yōu)化住房限購政策，支持非本市戶籍單身人士購房。政策明確自1月31日起，在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進職住平衡、產(chǎn)城融合。
除上海外，近期發(fā)布樓市重磅政策的城市還有廣州和蘇州。1月27日，廣州宣布取消120平方米以上戶型限購。1月30日上午，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者致電蘇州部分區(qū)域房產(chǎn)交易中心證實，無論本地人還是外地人，買房不再需要做購房資格審核，但新房仍限售兩年，這就意味著，蘇州已全面取消限購。
上海首次放松非滬籍居民的購房資格，由家庭調(diào)整為個人，頗受市場關(guān)注。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析指出，雖然上海針對的購房區(qū)域僅限外環(huán)外，但從二手房成交分布來看，有近53%的成交占比在外環(huán)以外，能夠滿足大部分剛需購房者的需求。所以此次放松限購將有效針對剛需購房群體，鼓勵單身購房者積極入市，充分釋放潛在的購房需求。此外，考慮到目前樓市成交理性，本輪調(diào)整將針對此前被抑制的合理的購房需求，能夠保障一定的成交活躍度，但并不會導(dǎo)致樓市過熱的情況。
一線城市及熱點城市頻發(fā)新政，樓市寬松操作越來越多，市場信心何時回歸？
短期對沖市場下行
針對性政策的背后，是局部市場的下行。
來自鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)外及五大新城的新房、二手房成交自2023年3月份之后出現(xiàn)明顯下行行情。2023年3月份，五大新城二手房成交3218套，沖上全年成交高位，此后每個月成交量徘徊在2000套左右，四季度則連續(xù)三個月成交維持在1600多套。新房成交因供應(yīng)量波動較大，但在年底供應(yīng)量高峰期，成交仍然低于4月份。
對于上海優(yōu)化調(diào)整外環(huán)外限購政策，一名央企房地產(chǎn)平臺的投拓人員表示，這并不會影響公司在上海的投資策略，因為政策對市場的長期影響有限。“短期先提升去化速度和去化量，再考慮價格能否企穩(wěn)”。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海樓市新政是在奉賢及青浦限購政策調(diào)整試點基礎(chǔ)上的進一步優(yōu)化。從市場來看，上海外圍區(qū)域樓市去化壓力升高，主要是近兩年該區(qū)域供應(yīng)量比較大，外加庫存量上升以及來訪量下滑明顯，該區(qū)域優(yōu)化購房政策的迫切感日益強烈。
觀察過去一年五大新城二手房成交量不難發(fā)現(xiàn)，上海樓市流動性正在逐漸減弱。業(yè)內(nèi)分析人士指出，放開外地人單身限購會促進一波遠郊地段優(yōu)質(zhì)項目的去化，這對五大新城板塊的剛需項目是利好。但這或許僅能延緩?fù)鈬鷺鞘械南滦兴俣龋荒堋爸竿袌龇崔D(zhuǎn)”。
與上海目的相同，廣州和蘇州亦為增強流動性出臺新政。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州120平方米以上的大戶型占比約為23.4%。廣州除了取消全市120平方米以上住房限購，還規(guī)定，如果房屋用于出租，可以再購買一套房子，等于釋放了購房名額。
業(yè)內(nèi)人士向記者指出，蘇州全面取消限購，與其區(qū)域板塊分化明顯有很大關(guān)系。蘇州園區(qū)、獅山、姑蘇板塊新盤開售都是日光狀態(tài)；其他非熱點板塊，或者說供應(yīng)量相應(yīng)較大的板塊，市場流速很慢。據(jù)德佑地產(chǎn)一名業(yè)務(wù)員透露，蘇州的昆山、太倉樓市在2023年下旬出現(xiàn)跌勢，一套200萬左右的房源總價平均便宜10-30萬元不等。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，廣州放開120平方米以上限購，對于改善性需求釋放會有推動作用，市場一定會給予反饋。蘇州放開限購也是出于激活流動性考慮，當(dāng)然，基于農(nóng)歷春節(jié)即將來臨，市場反饋的速度不一定那么快，節(jié)后或許將有所體現(xiàn)。
長周期調(diào)控流量為王
1月26日，住建部門要求各城市可以加強自主調(diào)控。在這一大背景下，廣州、蘇州、上海相繼出臺限購取消政策。此外，1月24日重慶宣布終止對所有180平方米以內(nèi)住房征收房產(chǎn)稅（注：重慶全市不限購，但對獨棟別墅、最貴的極個別豪宅征收每年實質(zhì)0.35%房產(chǎn)稅）。
前述分析人士認(rèn)為，調(diào)控處于長周期，有三個方面的關(guān)注點，第一，取消限購是在供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下取消的，當(dāng)前已經(jīng)是回歸到居住需求為主；第二，放開限購不會造成市場短期過熱情況，而是對沖市場的下行；第三，長遠來看，人才購房政策將繼續(xù)實施。形成優(yōu)化限購與人才安居購房的梯度政策體系，才能夠留住城市建設(shè)人才，對于穩(wěn)定樓市具有積極作用。
目前，上海樓市的供求結(jié)構(gòu)已發(fā)生較大的變化，一是本地人口改善需求主導(dǎo)趨勢愈加明顯，二是新進入上海人群的剛性需求明顯。宋紅衛(wèi)指出，上海放松外環(huán)外單身限購將會釋放自2012年以來堆積的外地單身人群購房需求。從政策對市場的影響來看，能夠?qū)_當(dāng)前樓市下行的壓力，對于穩(wěn)定樓市具有明顯支撐，同時，該政策不會造成短期樓市過熱以及投資投機炒房的情況發(fā)生。
可以說，上海為保住市場流量，反應(yīng)迅速。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析指出，上海此次優(yōu)化購房政策，是立足合理住房需求和新情況，充分考慮上海數(shù)量相對大的單身青年群體置業(yè)需求，對有能力有需求通過市場化方式來解決居住問題的單身人士予以支持。此次在外環(huán)外區(qū)域的優(yōu)化購房政策， 覆蓋了五個新城和南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域，也有利于更好推進城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集，促進區(qū)域職住平衡和產(chǎn)城融合。
不過，市場人士所擔(dān)憂的樓市流量問題仍然很難解決。據(jù)前述央企投拓人士透露，在該公司內(nèi)部測算結(jié)果來看，上海樓市的去化壓力正逐漸往城市內(nèi)圈縮減，越接近市中心的地段，樓盤去化壓力越小，而且這一圈層在逐漸縮小。這就增加了房企在上海土拍中的難度，畢竟市中心的地塊，并非人人可得。
宋紅衛(wèi)指出，當(dāng)下一線城市或者熱點二線城市出臺新政，從長期來看，吸引外來人才是城市競爭力的核心內(nèi)容，而優(yōu)化購房政策對于吸引人才，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，穩(wěn)定經(jīng)濟增長都是有利的。
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