2024上半年，隨著“住房租賃金融17條”、“央行重啟PSL”、“3000億元專項再貸款”等政策的落地，住房租賃企業融資環境進一步改善；市場方面，受房地產疲軟及保租房入市沖擊，住房租賃企業競爭加劇，租金走勢承壓；租客方面，租戶群體由城市新市民、新青年延展至家庭租戶及高端人士等，促使企業產品不斷升級。
總體而言，受經濟增速放緩、居民預期較弱、保租房入市等因素影響，租客對于租金價格敏感度提升，更傾向于選擇性價比更高的房源，住房租賃企業面臨一定的壓力與挑戰；但也蘊藏著“納保”、“REITs申報”等機遇。
一、上市企業住房租賃業務財務分析
1、企業整體表現
據邁點研究院不完全統計，截至2024年9月15日，重點監測的住房租賃相關企業中，有20家發布了2024上半年財報，其中7家披露了住房租賃業務相關情況，分別為：萬科、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、中國海外發展、金地商置和朗詩綠色生活。
整體來看，相較于房地產開發業務的嚴峻形勢，企業住房租賃業務發展穩健，運營收入同比實現微長，其中不乏個別企業收入同比增長達24%；規模方面，企業聚焦核心一二線城市，不斷拓展優質房源；在經營規模擴張的同時，不斷提升運營效率，出租率維持良好水平。
2、企業對比分析
（1）營業收入
2024上半年，泊寓和冠寓營業收入在行業遙遙領先，超越13億元；招商伊敦和華潤有巢營業收入位于3-7億元之間；中海長租公寓、金地草莓社區、朗詩寓營業收入相對較低，處1.5億元以下。
其中，招商伊敦營業收入增長明顯，同比上升24%，受益于公寓業務的優異表現，招商蛇口的資產運營業務正成為公司的第二增長曲線。此外，萬科也表示，集團堅定地看好長租公寓這項業務，并始終把長租公寓作為萬科的三大核心業務之一。房企逐步開始構建租購并舉、輕重結合的業務結構。
（2）開業規模
開業規模方面，行業“馬太效應”顯著。2024上半年，泊寓和冠寓開業規模分別達18.3萬間、12.3萬間；朗詩寓、華潤有巢和招商伊敦開業規模集中分布在3-3.5萬間；金地草莓社區和中海長租公寓開業規模相對較低，處2萬間以下；企業間“兩級分化”態勢明顯。
其中，上半年泊寓在北京、深圳、杭州等城市新獲取房源1.5萬間，其中一線城市拓展房源占比80.6%，凈新增開業0.33萬間，目前房源分布在全國29個城市，服務的企業客戶超5300家；此外，積極響應國家納保政策，在北京、天津等23個城市共納保155個項目，涉及房源11.2萬間。
招商伊敦布局全國19個城市，上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新開業7個項目，新增房源2898間。
（3）出租率
披露了住房租賃業務情況的7家企業中，僅有泊寓、冠寓和招商伊敦公布了租賃業務的整體出租率，分別為95.2%、95.6%、90%。
泊寓出租率達95.2%，得益于其極高的運營效率和良好的服務品質；其針對物業及設備的運營維持持續開展“入住如新”和“維修八必會”，如西安大學城店開業9年，面對資產老化問題，項目團隊自己動手進行維修改造，實現老項目煥新，客戶滿意度得到提升。
招商伊敦開業1年以上公寓出租率達90%，其中深圳壹棧仕林臻邸項目開業3個月時點出租率已達100%。
此外，據資料顯示，城投寬庭通過大客戶拓展、線上線下渠道整合、滯銷房源優化等方式，著力提升社區出租率。截至2024上半年，江灣社區和光華社區合計出租率超90%，灣谷社區出租率超90%，浦江社區出租率約75%，張江社區出租率約67%。
二、保租房REITs財務分析
1、5單保租房REITs整體表現
近期，公募REITs均發布了2024上半年中期報告，對比其他類型的REITs資產，保租房板塊受經濟周期等因素的影響相對較小，抗風險能力較強。從已上市5單保租房REITs財務表現來看，底層資產運營總體向好，收入、凈利潤及出租率保持相對穩定。
2、5單保租房REITs對比分析
（1）收入
從收入來看，雖國泰君安城投寬庭保租房REIT上市時間最晚，但其收入遠超其他4單REITs，上半年收入高達8918萬元，這主要是由于城投寬庭的基礎設施項目可供出租面積高以及租金水平相對較高，進而帶來的高水平收入。其他4單REITs收入較2023上半年相對穩定，同比漲跌幅維持在3%以內，其中紅土創新深圳安居REIT收入水平相對較低，上半年實現收入2739萬元；其余3單REITs收入位于3600-4000萬元之間。
（2）凈利潤
凈利潤方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT仍最高，為3919萬元；華夏基金華潤有巢REIT凈利潤增長明顯，同比上升97.3%，實現417萬元，雖相比其他幾單REITs較低，但97.3%的增長率表明其盈利能力持續向好；紅土創新深圳安居REIT凈利潤小幅下滑3.8%，實現1236萬元；華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT凈利潤分別為1615萬元、1398萬元。
（3）出租率
從出租率來看，國泰君安城投寬庭保租房REIT兩個基礎設施項目出租率相對較低，保持在90%左右，其余4單REITs共計8個基礎設施項目出租率維持高位，均在94%以上，項目運營平穩。其中，中金廈門安居REIT的珩琦公寓、園博公寓和紅土創新深圳安居REIT的鳳凰公館項目接近滿租。
三、結語
從披露了住房租賃業務情況的7家上市企業和5單保租房REITs業績表現來看，2024上半年住房租賃企業發展態勢穩健。但在保障性租賃住房放量供應的沖擊下，住房租賃企業面對激烈的市場競爭，客戶有效需求不足，租金承壓，“以價換量”短期內仍是各大資產運營方的首選經營策略。
或許，對于重資產、長周期的住房租賃業務而言，成功發行保租房REITs遠比租金上漲更加重要。隨著《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》的出臺，市場化租賃住房項目也可以作為企業發行REITs的底層資產。展望未來，住房租賃企業可通過積極發行REITs有效實現資產的退出。
四、關于邁點研究院
邁點研究院成立于2009年，是聚焦文旅與地產研究咨詢的大數據中心。
邁點研究院長期致力于文旅和地產大數據分析平臺建設，用“數據生產力”改變認知、提升企業效能，為尋求進入與擴大文旅與地產業務的企業與公共機構，提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案。化“數”為“據”，輔助企業制定重大決策，識別投資風險。
邁點研究院率先深入文旅與地產相關品牌資產研究，將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現，創新開發了品牌動態數據監測系統MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點競爭力指數)、MVI(邁點短視頻傳播力指數) 、全國縣域文旅融合發展指數（CTDI），被譽為“行業福布斯”榜單，并以此為依據，為需要科學規劃項目資源配置的客戶，提供戰略、運營、組織的咨詢服務，提高項目空間資產價值，提升項目運營定價權與收益，穩健財務增長；同時，邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設，是國內聚焦文旅與地產領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。
2009年07月15日，邁點研究院首份報告對外發布；
2011年11月01日，邁點品牌指數MBI正式上線；
2013年11月27日，首份年度酒店品牌白皮書發布；
2014年12月01日，邁點競爭力指數MCI重磅上線；；
2015年07月01日，文旅產業鏈品牌價值評估系統發布；
2016年02月01日，住房租賃、物業、商辦品牌價值評估模型亮相；
2016年11月20日，攜手TalkingData打造產業大數據運營平臺；
2016年11月21日，攜手人民在線打造消費輿情大數據平臺；
2018年07月26日，攜手品牌中國戰略規劃院打造品牌生態系統；
2018年11月01日，景區、文旅集團品牌評估模型亮相；
2019年01月11日，住房租賃品牌藍皮書入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”；
2020年07月15日，酒店行業首本品牌藍皮書社會科學文獻出版社出版發行；
2022年02月14日，邁點短視頻傳播力指數MVI重磅上線；
2022年07月03日，餐飲業品牌評估系統發布。
2024年06月27日，縣域文旅融合榜單正式發布。
經過十余年的互聯網大數據沉淀，邁點研究院建立了完整的文旅和地產大數據平臺庫，涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋超6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……
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