2024年6月25日，由文旅一站式服務(wù)平臺(tái)邁點(diǎn)聯(lián)合文旅資產(chǎn)管理平臺(tái)邁居在北京新云南皇冠假日酒店盛大開(kāi)啟第十三屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)。本屆大會(huì)以“穿越周期”為核心議題，通過(guò)三大峰會(huì)————旅游住宿論壇、住房租賃論壇、文旅投資論壇，深入探討行業(yè)趨勢(shì)，分析未來(lái)發(fā)展方向。大會(huì)旨在分享短線戰(zhàn)術(shù)，探索長(zhǎng)期戰(zhàn)略配置策略，聚焦品牌價(jià)值引領(lǐng)，激活行業(yè)發(fā)展動(dòng)能，尋求多元發(fā)展路徑。
立足民生保障，聚焦青年群體租住需求，圍繞住房租賃行業(yè)的品牌發(fā)展與投資走向，住房租賃論壇對(duì)政策、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等系列核心話題進(jìn)行深入的解讀和探討，從企業(yè)宏觀戰(zhàn)略布局、差異化運(yùn)營(yíng)模型，資產(chǎn)管理模式三大維度，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量！
新周期下，頭部企業(yè)如何進(jìn)行未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略布局？作為本場(chǎng)論壇的創(chuàng)新環(huán)節(jié)，“BOSS 1+1”聚焦住房租賃行業(yè)資產(chǎn)管理的痛點(diǎn)、難點(diǎn)及創(chuàng)新路徑，杭州東方網(wǎng)升科技股份有限公司首席運(yùn)營(yíng)官兼邁點(diǎn)總裁羅欽和樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意開(kāi)展了高能問(wèn)答。
圖注：杭州東方網(wǎng)升科技股份有限公司首席運(yùn)營(yíng)官兼邁點(diǎn)總裁羅欽（左）和樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意（右）深度對(duì)話
對(duì)話時(shí)間：2024年6月25日
對(duì)話地點(diǎn)：第十三屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會(huì)之住房租賃論壇
對(duì)話人物：杭州東方網(wǎng)升科技股份有限公司首席運(yùn)營(yíng)官兼邁點(diǎn)總裁羅欽、樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意
對(duì)話內(nèi)容：
羅欽：今天我想聊一個(gè)事，什么叫資產(chǎn)管理？您如何理解當(dāng)下住房租賃行業(yè)中的資產(chǎn)管理？
羅意：說(shuō)實(shí)話，資產(chǎn)管理這個(gè)話題我來(lái)談不太合適，因?yàn)檫@是個(gè)既有行業(yè)，有眾多從業(yè)者。樂(lè)乎從 2021 年算是走過(guò)第一個(gè)創(chuàng)業(yè)周期活了下來(lái)，但也面臨諸多困擾。我們是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司，在資產(chǎn)、資金和政策資源積累方面相對(duì)薄弱。所以 2014 年到 2021 年，我們更多是做運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)，主要服務(wù)二房東群體。當(dāng)時(shí)雖有一定規(guī)模和體量，但商業(yè)穩(wěn)定性和盈利能力都面臨巨大挑戰(zhàn)。活下來(lái)就想活得更好，當(dāng)時(shí)我們管理層就在思考，十年后樂(lè)乎為何還能存在？還有價(jià)值？如果繼續(xù)做普通的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，和同行展開(kāi)激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，這樣的企業(yè)能否走到十年后？
實(shí)際上，我們上一輪融資是在 2018 年，之后也很難有更多資金支持當(dāng)時(shí)的增長(zhǎng)模式。這兩三年，樂(lè)乎發(fā)生了很大變化。首先，我們更聚焦北京市場(chǎng)。其次，增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變了。很多二房東盈利能力差，還有合規(guī)性和產(chǎn)品問(wèn)題。從 2021 年到現(xiàn)在，樂(lè)乎完成了從單一運(yùn)營(yíng)管理向運(yùn)營(yíng)加資產(chǎn)管理的轉(zhuǎn)換。 大家講資產(chǎn)管理，多數(shù)覺(jué)得是買資產(chǎn)，然后再定位、運(yùn)營(yíng)提升、運(yùn)營(yíng)閉環(huán)再退出。但事實(shí)上，資產(chǎn)管理和運(yùn)營(yíng)管理首先是理念上的差異。當(dāng)年做運(yùn)營(yíng)管理，我們只是承接了整個(gè)生產(chǎn)鏈條的一個(gè)環(huán)節(jié)，多數(shù)情況是業(yè)主獲取資產(chǎn)、做完產(chǎn)品后，再進(jìn)行運(yùn)營(yíng)招標(biāo)。我們輸出信息化、人員和銷售能力，在整個(gè)鏈條的價(jià)值鏈中可能只占 20%到 30%，彼時(shí)的樂(lè)乎呈現(xiàn)吃百家飯的狀態(tài)，什么房子都接，因?yàn)橛幸?guī)模增長(zhǎng)、營(yíng)收和利潤(rùn)增長(zhǎng)的壓力。但其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目都不深入，商業(yè)關(guān)系也不穩(wěn)定。之后，把一些資產(chǎn)品質(zhì)差的項(xiàng)目摘牌，撥到平臺(tái)事業(yè)部，保證公司戰(zhàn)略提升，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目繼續(xù)保留。所以這是一種理念的轉(zhuǎn)變，不止管一個(gè)環(huán)節(jié)，要從投建開(kāi)始。我們并非嚴(yán)格意義上的真正資產(chǎn)管理，但增長(zhǎng)模式確實(shí)發(fā)生了很大變化。在資產(chǎn)管理完成閉環(huán)的指導(dǎo)下，我們做了包租，獲取資產(chǎn)，讓加盟商或平臺(tái)公司參與，也做了 BOT 項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商持有者不是包租，我們投裝修，建立浮動(dòng)租金來(lái)平衡。現(xiàn)在真正意義上的純運(yùn)營(yíng)管理，我們有 12 個(gè)人在談生意，要控資產(chǎn)，近期拿的項(xiàng)目合同期都是 20 年，如果不參與投資是不可能的。所以我理解的資產(chǎn)管理首先是一種理念和方法論，不止是傳統(tǒng)意義上狹義的資管概念。我們現(xiàn)在也收存量，從土地和開(kāi)發(fā)商改，拍完了建，但募和退由基金公司完成。包括 BOT 項(xiàng)目，我們也考慮未來(lái)不同投資人的結(jié)構(gòu)化收益。所以我覺(jué)得首先是大的資管概念，和傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)概念有差異。
羅欽：您剛提的這些概念，兩年前我們也討論過(guò)，當(dāng)時(shí)我覺(jué)得邏輯不太成立，但兩年后您用案例說(shuō)明了模式的可行性。您走過(guò)這個(gè)環(huán)節(jié)后，住房租賃行業(yè)的資管存在哪些坑？如何規(guī)避？
羅意： 我給團(tuán)隊(duì)的提示是不要買得太貴。原來(lái)在租賃住房的第一階段，很多企業(yè)出問(wèn)題就是因?yàn)橘Y產(chǎn)獲取成本太高。
羅欽： 不能太貴，有沒(méi)有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)？
羅意： 其實(shí)所有資管項(xiàng)目很少有一核算就能行的，往往要跳一跳才能夠得著，我們想盡辦法降低成本，不管是資產(chǎn)獲取成本，還是財(cái)稅成本，總有天花板。我們往往會(huì)抬高租金增長(zhǎng)的預(yù)期，但作為從業(yè)者這么多年，見(jiàn)過(guò)起起伏伏，很多樂(lè)觀預(yù)期后來(lái)都被擊穿了。像租賃租房如此，前幾年買核心地段辦公地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)套牢的也不少。所以我覺(jué)得，資產(chǎn)獲取成本不能太貴，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)不能把自己神話，什么 AI、新質(zhì)生產(chǎn)力，不能盲目樂(lè)觀。我們邁點(diǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2023 年租賃上游的運(yùn)營(yíng)性資產(chǎn)還會(huì)再降，這是去年年底大眾交易少的原因。在北京市場(chǎng)，包括美元基金、本土和國(guó)企的 LP 都很頭部，大家都認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格可能還有下行空間。為什么這些機(jī)構(gòu)和樂(lè)乎合作，一方面樂(lè)乎在北京有不錯(cuò)的觸角，另一方面我們報(bào)價(jià)實(shí)在、有差異，但這個(gè)過(guò)程要控制成本。所以如果說(shuō)坑，資產(chǎn)獲取成本不能太高。
羅欽： 您說(shuō)那個(gè)坑，我感覺(jué)您沒(méi)說(shuō)透，比如不要買貴，大家能理解，租金不能超過(guò)多少范圍，像北京市場(chǎng)租金有一定范圍和周期。還有運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估，任何運(yùn)營(yíng)公司都不會(huì)說(shuō)自己運(yùn)營(yíng)能力差，不然拿不到項(xiàng)目。
羅意： 但我們出去講 PPT 可以說(shuō)什么都好，回去得清楚自己是誰(shuí)。 我很難對(duì)抗市場(chǎng)，今年在北京的長(zhǎng)租數(shù)據(jù)壓力較大，出租率比往年低三個(gè)點(diǎn)，我們白領(lǐng)事業(yè)部 93.1%，往年同期 96%左右。所以資產(chǎn)有很強(qiáng)的周期屬性，上游的資產(chǎn)和下游的租金價(jià)格都有周期，活久的企業(yè)要尊重規(guī)律。
羅欽： 我剛才說(shuō)您是不是沒(méi)跟大家講避坑的點(diǎn)，比如在運(yùn)營(yíng)時(shí)會(huì)有什么挑戰(zhàn)？
羅意： 挑戰(zhàn)很大，我不知道怎么講。
羅欽： 做資管做差異化會(huì)不會(huì)和合作伙伴有問(wèn)題？
羅意： 我覺(jué)得還好。如果資產(chǎn)陷入困境，所有人都難自由。我們作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，是資本方的拐杖，掙到對(duì)應(yīng)的價(jià)值，可能要向內(nèi)求。資管做差異化，比如城市供給區(qū)位極不平衡，北京大型供給量大，其他產(chǎn)業(yè)帶供給量少，資本選擇我們這樣的機(jī)構(gòu)就要識(shí)別。所以一定要說(shuō)坑，事前的研判要更理性，論證要更多，不能先進(jìn)去再說(shuō)。
羅欽： 感謝羅意總，如果時(shí)間夠我還會(huì)追問(wèn)。最后一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于住房租賃來(lái)說(shuō)，資管是新的模式，未來(lái)在創(chuàng)新方面或發(fā)展趨勢(shì)，會(huì)走向什么境界或達(dá)到什么層面？
羅意： 首先這個(gè)行業(yè)肯定會(huì)多元化，現(xiàn)場(chǎng)能看到很多新進(jìn)入者，不管是平臺(tái)公司，還是其他門類的運(yùn)營(yíng)商都進(jìn)入賽道，從業(yè)主體多元化。未來(lái)產(chǎn)品也會(huì)多元化，上周國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的兩位專家來(lái)調(diào)研，問(wèn)到養(yǎng)老型公寓。我覺(jué)得隨著人口老齡化，養(yǎng)老型公寓會(huì)是未來(lái)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，但現(xiàn)在多數(shù)從事養(yǎng)老公寓的人，如果不是用金融化手段，盈利模式還不通。我認(rèn)為樂(lè)乎會(huì)做養(yǎng)老型公寓，但時(shí)間節(jié)點(diǎn)待定。我覺(jué)得要把自己作為標(biāo)的對(duì)象，比如我 50 歲左右，現(xiàn)在 40 歲，到那時(shí)這些小老頭們有付費(fèi)意愿和能力，把生活過(guò)得有滋有味。但在此之前，我覺(jué)得養(yǎng)老型公寓會(huì)有家庭型公寓的機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)變化，現(xiàn)在從業(yè)者很難，供給量大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、受眾群體溢價(jià)和付費(fèi)能力及穩(wěn)定性都有挑戰(zhàn)。新市民、新青年中家庭型人群，如果不需要恐慌性或投機(jī)性購(gòu)房，把租賃住房作為城市住房選項(xiàng)之一，這部分人無(wú)論是提升生活品質(zhì)，還是為了上班、孩子就學(xué)方便，都有溢價(jià)能力和意愿。相比買房，在北京租 2 萬(wàn)塊的房子門檻低。隨著房地產(chǎn)下行，這個(gè)紅利期會(huì)到來(lái)，因?yàn)橹胺康禺a(chǎn)瘋漲透支了這個(gè)群體。所以我覺(jué)得大概三年后，租賃住房行業(yè)所有人都各得其所，百花齊放，真正的資管和從業(yè)者日子會(huì)好起來(lái)。 我大學(xué)畢業(yè)就干這行，再干 20 年到 60 歲，腳踏實(shí)地一單一單做，總能抓住機(jī)會(huì)，能力也能疊加。資管機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)邏輯不同，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)靠管理體量構(gòu)建獲客端效率優(yōu)勢(shì)，資管機(jī)構(gòu)要在單一項(xiàng)目上提供足夠價(jià)值、賺足錢，要慢下來(lái)，快了會(huì)動(dòng)作變形。我前段時(shí)間去歐洲，很多企業(yè)都是三代、四代人在經(jīng)營(yíng)。所以干得不好沒(méi)關(guān)系，能接受平庸，但不能躺平。謝謝。
羅欽： 好，非常感謝。羅意總確實(shí)是非常務(wù)實(shí)的運(yùn)營(yíng)者，從 17 年前開(kāi)始干到今天，經(jīng)歷了很多階段，也經(jīng)歷了行業(yè)的起伏。今天回到資管這個(gè)時(shí)代來(lái)講，是新的視角和模式。當(dāng)大家都停留在運(yùn)營(yíng)的焦慮中，換個(gè)角度、思路，也許能為自己、合作者、投資機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者帶來(lái)更好的產(chǎn)品和服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)為新青年、新市民營(yíng)造溫馨美好家的愿景。
本文鏈接：住房租賃資管的變革之旅：羅意與羅欽開(kāi)啟前沿對(duì)話http://m.sq15.cn/show-6-8696-0.html
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