南方財(cái)經(jīng)記者 龐成 郭曉潔 廣州報(bào)道
近日，南方財(cái)經(jīng)記者注意到，社交媒體流傳的一張聊天截圖顯示，某銀行巡視組與紀(jì)委已進(jìn)駐廣州，重點(diǎn)調(diào)查銀行與中介機(jī)構(gòu)合作中的“高評(píng)高貸”違規(guī)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)對(duì)廣州中介公司集中的區(qū)域展開(kāi)突擊排查，排查中介公司是否涉及相關(guān)業(yè)務(wù)。
上述截圖引發(fā)市場(chǎng)對(duì)樓市“高評(píng)高貸”現(xiàn)象是否死灰復(fù)燃的關(guān)注。
7月14日，南方財(cái)經(jīng)記者向多位房產(chǎn)中介、銀行人士了解相關(guān)情況，截至發(fā)稿前，無(wú)法證實(shí)截圖內(nèi)容真?zhèn)巍２贿^(guò)，有廣州房產(chǎn)中介告訴南方財(cái)經(jīng)記者，自房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入下行區(qū)間以及首付比例放松以來(lái)，“高評(píng)高貸”現(xiàn)象確有抬頭，特別是在二手房市場(chǎng)，總價(jià)較高的、剛需性沒(méi)那么強(qiáng)的樓盤(pán)出現(xiàn)這類操作比較多。
此外，也有消息稱，銀行確實(shí)已經(jīng)關(guān)注到了“高評(píng)高貸”，起因是在6月初對(duì)上半年例行風(fēng)險(xiǎn)排查時(shí)，查出了相關(guān)情況。廣州一家國(guó)有行內(nèi)部人士則告訴南方財(cái)經(jīng)記者，該行一直對(duì)“高評(píng)高貸”情況保持常態(tài)化的排查，“不過(guò)高評(píng)高貸的操作空間依然存在”。
對(duì)此，有法律人士提醒，“高評(píng)高貸”過(guò)程中涉及多重法律風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)方、賣(mài)方以及中介方均可能因相關(guān)操作，涉嫌騙取貸款罪、貸款詐騙罪、提供虛假證明文件罪等，被追究刑事責(zé)任。
“高評(píng)高貸”死灰復(fù)燃？
所謂“高評(píng)高貸”，是指通過(guò)虛高評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，從而獲取更高額度貸款的操作，常與“經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市”“零首付購(gòu)房”等灰色手段捆綁。
“高評(píng)高貸其實(shí)是個(gè)老生常談的話題，只是不同時(shí)期的活躍度或者特點(diǎn)有所不同。”廣州一位房產(chǎn)中介告訴南方財(cái)經(jīng)記者，銀行是通過(guò)房產(chǎn)的總價(jià)以及貸款成數(shù)來(lái)控制貸款總額。在貸款成數(shù)不變的情況下，“高評(píng)高貸”是指通過(guò)一定操作將房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)高于真實(shí)價(jià)格，從而從銀行貸出更多金額。這其中，往往還涉及“陰陽(yáng)合同”等違規(guī)操作：一份“陰合同”以實(shí)際房?jī)r(jià)簽訂，是購(gòu)房者的真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格；另一份以較高房?jī)r(jià)簽訂，是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)提供的證明材料。
以總價(jià)240萬(wàn)的房產(chǎn)為例，不考慮稅費(fèi)等因素，若按現(xiàn)時(shí)首付比例15%來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者除了需支付36萬(wàn)首付款外，還需向銀行貸款204萬(wàn)。不過(guò)，若將房產(chǎn)價(jià)評(píng)估價(jià)提升至300萬(wàn)，并通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同等方式，則購(gòu)房者則可以從銀行貸款255萬(wàn)，較原先的204萬(wàn)提升了51萬(wàn)。這不僅可以覆蓋首付金額，還能從中套利15萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)“零首付”甚至是“負(fù)首付”。
不過(guò)，前述的房產(chǎn)中介表示，過(guò)去在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，高評(píng)比較難，且首付比例3成的背景下，空間也有限。最近一段時(shí)間“高評(píng)高貸”現(xiàn)象有所抬頭，主要是現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行，且首付比例降低至15%后，操作空間較大。“特別是一些總價(jià)較高的、剛需性沒(méi)那么強(qiáng)的樓盤(pán)，出現(xiàn)這類的操作比較多，高評(píng)的幅度大概在10-20%左右。”
此外，他還表示，一手房市場(chǎng)在管理上相對(duì)嚴(yán)格，“負(fù)首付”和“零首付”現(xiàn)象相對(duì)少一些，上述情況主要出現(xiàn)二手房市場(chǎng)。
除了房貸以外，“高評(píng)高貸”還與過(guò)往“經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市”有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。過(guò)去，在經(jīng)營(yíng)貸利率顯著低于房貸利率時(shí)，一些購(gòu)房者通過(guò)“高評(píng)高貸”將房貸置換成經(jīng)營(yíng)貸，既降低月供壓力，又變相突破首付比例限制。
不過(guò)，經(jīng)營(yíng)貸期限通常為3-5年，而房貸期限長(zhǎng)達(dá)20-30年，一旦購(gòu)房者面臨經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸，且房產(chǎn)評(píng)估價(jià)出現(xiàn)大幅下跌時(shí)，就會(huì)面臨著貸款額度縮水，需補(bǔ)足差額，否則將面臨斷供的窘境。
此外，在“高評(píng)高貸”中，一些不法中介亦能從中獲益。廣州一位從事金融資產(chǎn)處置的律師向南方財(cái)經(jīng)記者表示，一些中介在協(xié)助客戶進(jìn)行高評(píng)高貸操作后，還會(huì)從中收取一定的服務(wù)費(fèi)用。此外，個(gè)別中介還聯(lián)合客戶，通過(guò)“高評(píng)高貸”套取銀行的低成本信貸資金后，轉(zhuǎn)而以高息對(duì)外放貸，通過(guò)賺取利差來(lái)獲取高額收益。
多地曾發(fā)文提示風(fēng)險(xiǎn)
“‘高評(píng)高貸’可能涉及陰陽(yáng)合同、虛假交易等違法違規(guī)行為，一旦被發(fā)現(xiàn)，貸款合同可能被認(rèn)定為無(wú)效或部分無(wú)效，銀行將通過(guò)法律手段追討貸款，要求購(gòu)房者一次性償還全部貸款，甚至將購(gòu)房者列入征信黑名單。”廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師劉志浩向南方財(cái)經(jīng)記者表示。
劉志浩還表示，在“高評(píng)高貸”實(shí)際操作中，購(gòu)房者還可能面臨著多重的法律風(fēng)險(xiǎn)，包括可能會(huì)出現(xiàn)與賣(mài)方的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、與中介的中介合同糾紛等。“中介若主導(dǎo)偽造材料、組織虛假交易，則可能構(gòu)成騙取貸款罪；若購(gòu)房者明知評(píng)估價(jià)虛高仍配合，也可能構(gòu)成 騙取貸款罪共犯。”
事實(shí)上，此前已有多地、多個(gè)部門(mén)曾多次發(fā)文提醒。早在2016年7月29日，住建部、發(fā)展改革委等七部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確表示，“中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。”
2024年12月23日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)就曾發(fā)布存量房購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示。
該協(xié)會(huì)稱，近期，個(gè)別城市出現(xiàn)新房項(xiàng)目及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)布買(mǎi)房“零首付”、代辦“首付貸”等信息。“需辦理住房按揭貸款的購(gòu)房人，應(yīng)通過(guò)正規(guī)金融機(jī)構(gòu)辦理按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，切勿通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同、‘高評(píng)高貸’等方式辦理貸款.......不盲目輕信‘零首付’‘經(jīng)營(yíng)貸’‘消費(fèi)貸’等購(gòu)房模式，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，避免陷入經(jīng)濟(jì)困局。”
2023年5月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買(mǎi)房負(fù)首付”、“零首付”的鄭重提示》。該協(xié)會(huì)要求各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。“如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報(bào)送行政主管部門(mén)依法依規(guī)查處。”
對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，房產(chǎn)抵押是銀行風(fēng)險(xiǎn)防控的重要手段，“高評(píng)高貸”下虛高的房產(chǎn)價(jià)格將使得銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力削弱，增加其放貸的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，廣州一國(guó)有銀行銀行內(nèi)部人士告訴南方財(cái)經(jīng)記者，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上“高評(píng)高貸”現(xiàn)象頻發(fā)的現(xiàn)狀，銀行內(nèi)部傳統(tǒng)的風(fēng)控手段主要聚焦于對(duì)評(píng)估公司的嚴(yán)格準(zhǔn)入管理以及定期輪換機(jī)制。
不過(guò)，該名內(nèi)部人士也坦言，盡管銀行的風(fēng)控系統(tǒng)會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)明顯高于市場(chǎng)價(jià)的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格排查，但如果銀行內(nèi)部人員出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，“高評(píng)高貸”的操作空間依然存在，需要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的管理和培訓(xùn)。
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