南方財(cái)經(jīng)全媒體記者鄭瑋 廣州報(bào)道
“本次征收土地目的為廣州市瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目（一期）。越秀區(qū)征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)為51萬元/畝，其中土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為25.5萬元/畝，安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為25.5萬元/畝?！?2月初，南方財(cái)經(jīng)全媒體記者走訪廣州多個(gè)城中村改造項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，在廣州市越秀區(qū)礦泉街瑤臺(tái)村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社門口，征地補(bǔ)償安置公告已經(jīng)張貼上墻。緊鄰著公告欄，廣州市瑤臺(tái)實(shí)業(yè)有限公司城市更新工作辦公室招牌也已上墻。
今年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出將通過貨幣化安置等方式，在全國新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。11月，專項(xiàng)債券、專項(xiàng)借款等城中村改造政策支持范圍從35個(gè)超大特大城市進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。支持政策輪番落地，一度按下“暫停鍵”的城中村改造再度成為市場熱點(diǎn)。
據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來，北京、天津、青島、廣州、貴陽、大連、重慶、南寧等多座城市的城中村改造項(xiàng)目已接連宣布開工，太原、蘭州等多城也陸續(xù)發(fā)布城中村改造項(xiàng)目招標(biāo)公告，其中不乏百億級(jí)重大項(xiàng)目。
其中，位于中心城區(qū)、規(guī)劃總建設(shè)量275萬㎡的瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)預(yù)計(jì)帶動(dòng)總投資額度就超過600億元。作為全國較早啟動(dòng)城市更新的超大城市，廣州今年已確定了52個(gè)按照“依法征收、凈地出讓”新模式推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目，目前34個(gè)項(xiàng)目已正式開工，推動(dòng)安置房開工建設(shè)4.2萬套。
從各地實(shí)踐看，“政府主導(dǎo)、國企承建、專項(xiàng)資金支持”成為這輪大規(guī)模推進(jìn)城中村改造的關(guān)鍵詞。
受訪專家向記者表示，推進(jìn)城中村改造是城市發(fā)展的“剛需”，但城中村改造項(xiàng)目周期普遍較長，目前大部分項(xiàng)目還處于征地拆遷階段，關(guān)鍵還要看后續(xù)政策能否持續(xù)發(fā)力，支持城中村改造項(xiàng)目順利進(jìn)入開發(fā)階段，而在加快推進(jìn)改造的同時(shí)，也要考慮如何更好地保留過去城中村作為非正式空間對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的補(bǔ)充性作用。
“（租房）目前沒影響的，改造10年8年的事。”白云區(qū)三元里村的城中村改造項(xiàng)目剛剛開工，房東何姨（化名）對(duì)以租客身份詢問的記者表示。巷道狹窄的“握手樓”間，手寫張貼的招租告示隨處可見。對(duì)身處其中的村民、租戶和政府、企業(yè)等各方工作人員來說，這場動(dòng)輒10年的長周期改造，才剛剛泛起漣漪。
作為三元里城中村改造項(xiàng)目的一部分，興發(fā)廣場二期拆除改造工作正在進(jìn)行中，鄭瑋/攝
多城官宣百億改造項(xiàng)目
近兩個(gè)月來，加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村改造、加快落實(shí)收購存量閑置土地及收儲(chǔ)存量房、城中村改造政策支持范圍擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市等增量政策依次落地，加速城中村改造的政策信號(hào)密集釋放。
政策信號(hào)頻發(fā)，各地動(dòng)作也紛紛加快。據(jù)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月以來，北京、天津、青島、廣州、貴陽、大連、重慶、南寧等多座城市的城中村改造項(xiàng)目已接連宣布開工，太原、蘭州等多城也陸續(xù)發(fā)布城中村改造項(xiàng)目招標(biāo)公告，其中有不少是百億級(jí)重大項(xiàng)目。
其中，11月，北京市豐臺(tái)區(qū)7個(gè)城中村改造項(xiàng)目即全部宣告啟動(dòng)，總投資約911億元，總占地約707.59公頃，改造戶數(shù)6345戶，涉及約1.8萬居民，項(xiàng)目數(shù)及投資額均居北京全市第一，涉及拆除現(xiàn)狀房屋建筑面積約297.08萬平方米。同期，北京中心城區(qū)——朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)也完成王四營村、觀音堂村兩個(gè)村共921宗宅基地騰退任務(wù)，整體簽約率達(dá)99.78%。
與首都一城之隔的天津，截至三季度末，在19個(gè)納入計(jì)劃的城中村改造項(xiàng)目中已有13個(gè)項(xiàng)目宣布開工，除3個(gè)采取購買存量房方式安置的項(xiàng)目外，剩余3個(gè)項(xiàng)目也將于年內(nèi)全部開工，預(yù)計(jì)全年完成投資73.96億元。其中，有專項(xiàng)借款需求的17個(gè)項(xiàng)目已全部納入國家第一批支持項(xiàng)目清單，借款總額215.8億元。
往南走，10月末，被列入2024年國家城中村改造計(jì)劃的青島西海岸新區(qū)辛安、東南莊城中村改造項(xiàng)目也進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年簽約、當(dāng)年清場、當(dāng)年開工。據(jù)悉，項(xiàng)目總占地面積約109畝，總建筑面積約25萬平方米，總投資約24億元，年初已成功申請(qǐng)國開行專項(xiàng)借款額度15億元，預(yù)計(jì)2027年建成回遷。
2024年青島共計(jì)劃改造138個(gè)村，建成4萬套，截至11月中旬全市27個(gè)村、2.5萬套已封頂，7個(gè)村、4300戶完成回遷。從推進(jìn)模式上看，青島一方面通過政府主導(dǎo)，按照“當(dāng)年拆、當(dāng)年建、三年回遷”標(biāo)準(zhǔn)加快項(xiàng)目建設(shè)，并爭取專項(xiàng)借款、中央資金約820億元，同時(shí)推行“房票安置”新模式，已實(shí)現(xiàn)房票安置2230套、20.55萬平方米。
整體來看，“政府主導(dǎo)、國企承建、專項(xiàng)資金支持”成為這輪全國大規(guī)模推進(jìn)城中村改造的關(guān)鍵詞。其中，“地方政府專項(xiàng)債券+政策性金融機(jī)構(gòu)專項(xiàng)借款+商業(yè)銀行貸款”也構(gòu)成多個(gè)改造項(xiàng)目的主要資金來源。
廣州某城中村改造項(xiàng)目主體企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴南方財(cái)經(jīng)全媒體記者，目前項(xiàng)目建設(shè)資金中專項(xiàng)借款占據(jù)較大比例，同時(shí)企業(yè)也投入一定比例的自有資金，部分比較大型的空間配套項(xiàng)目可申請(qǐng)專項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)投資等支持。
2024年初，廣州獲得全國首批城中村改造專項(xiàng)借款，政策性銀行授信1426億元，首批共發(fā)放借款15億元。截至2024年8月，廣州全市共有56個(gè)改造項(xiàng)目納入專項(xiàng)借款授信名單。
同樣也是在年初，《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》發(fā)布，明確至2035年廣州要推進(jìn)轄內(nèi)272條城中村（行政村）改造、涉及289個(gè)項(xiàng)目。其中，2024年要著力推動(dòng)廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四大片區(qū)改造。
截至11月底，廣州全市52個(gè)按照“依法征收、凈地出讓”新模式推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目中，34個(gè)項(xiàng)目已開工，共計(jì)推動(dòng)安置房開工建設(shè)4.2萬套，剩余18個(gè)項(xiàng)目也在爭取在2024年年底前開工。52個(gè)項(xiàng)目整體改造完成后，預(yù)計(jì)可惠及村民10.8萬戶。
廣州案例：新模式如何落地？
4月，廣州黃埔發(fā)出全國首張城中村改造房票；5月，全國首部專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》正式施行；11月，廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金落地廣州……作為全國較早啟動(dòng)城市更新的超大城市，今年以來，在全國多地積極推進(jìn)城中村改造的同時(shí)，廣州又拿下多個(gè)“首次”。
具體來看，在城中村改造項(xiàng)目中，廣州正逐步由政府收儲(chǔ)、自主改造、合作改造等傳統(tǒng)改造模式向“依法征收、凈地出讓”模式轉(zhuǎn)變。其中，新中軸線（海珠）、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)等4個(gè)重點(diǎn)片區(qū)就是試行新模式的關(guān)鍵區(qū)域。
為何轉(zhuǎn)變模式？廣東省國土空間規(guī)劃協(xié)會(huì)會(huì)長馬向明表示，“城中村改造面臨的最主要問題并非規(guī)劃問題，而是土地問題。傳統(tǒng)模式強(qiáng)調(diào)引入社會(huì)資源推動(dòng)城中村改造，通過政策扶持促進(jìn)開發(fā)商介入。但這也暴露出一些問題，比如市場銷售前景良好的住宅項(xiàng)目容易實(shí)施，工業(yè)改造項(xiàng)目或區(qū)位不佳、難以復(fù)建的項(xiàng)目則進(jìn)展緩慢?！?span style="display:none">92s速刷資訊——每天刷點(diǎn)最新資訊，了解這個(gè)世界多一點(diǎn)SUSHUAPOS.COM
“有人把這形象地比喻為‘吃了肉，剩下一些骨頭’。”馬向明表示，為此，近年城中村改造模式的主要變化也在于將原本以市場為主導(dǎo)的改造模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲗?dǎo)、專項(xiàng)資金支持、引入企業(yè)參與的模式，通過專項(xiàng)資金解決一些難以推進(jìn)的項(xiàng)目，“啃下市場啃不了的硬骨頭”。
位于廣州火車站站城產(chǎn)居一體化延伸區(qū)，在今年9月正式啟動(dòng)的瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目就是越秀區(qū)采用“依法征收、凈地出讓”新模式的首個(gè)項(xiàng)目。
廣州市越秀區(qū)瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目已正式啟動(dòng)基坑支護(hù)施工，鄭瑋/攝
礦泉街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，瑤臺(tái)村包括瑤臺(tái)、王圣堂、沙涌南3條自然村，按照“拆除新建”方式實(shí)施改造，改造范圍97公頃，現(xiàn)狀建筑面積202萬平方米，規(guī)劃總建設(shè)量275萬㎡。從整體規(guī)劃看，瑤臺(tái)城中村改造將按照“分片分期、逐步推進(jìn)”原則，劃分三大組團(tuán)實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，建成后將新增約100萬平方米優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、打造7個(gè)社區(qū)中心、新增18萬平方米公共服務(wù)設(shè)施，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)總投資超過600億元。
南方財(cái)經(jīng)全媒體記者在項(xiàng)目現(xiàn)場了解到，瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)主體為廣州建筑集團(tuán)，目前正在開展房屋征拆和建設(shè)工作，已獲得基坑支護(hù)和土方開挖工程施工許可證，正式啟動(dòng)基坑支護(hù)施工。
作為首批獲批的市級(jí)城中村改造主體企業(yè)，廣州建筑集團(tuán)目前正主導(dǎo)推進(jìn)7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，包括瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目、新街大陵城中村改造項(xiàng)目、塘坑村城中村改造項(xiàng)目、鹿頸村城中村改造項(xiàng)目、廣隆村城中村改造項(xiàng)目等。公開信息顯示，目前廣州已明確7家市級(jí)統(tǒng)籌做地主體，包括廣州城投、廣州建筑、越秀集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)、機(jī)場建設(shè)投資集團(tuán)、廣州交投、廣州地鐵等全資國企。
廣州市房協(xié)專家委員會(huì)委員、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，凈地出讓模式在一定程度上對(duì)政府、市場雙方均有益處。一方面，凈地出讓的土地能夠以更高價(jià)格出售，如果能夠妥善處理并實(shí)現(xiàn)凈地出讓，對(duì)于財(cái)政收入而言無疑是一項(xiàng)積極舉措。另一方面，對(duì)于開發(fā)商而言，凈地出讓模式下拆遷改造過程的風(fēng)險(xiǎn)主要由政府承擔(dān)，也減少了城中村改造項(xiàng)目的不確定性。
此外，自今年4月廣州黃埔發(fā)出全國首張城中村改造房票以來，房票安置也逐步成為多地選擇的“熱門”安置方式。
對(duì)此，鄧浩志表示，一方面，對(duì)購房者而言，廣州房票政策明確房票金額包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額和不超過5%的政策性獎(jiǎng)勵(lì)，而且目前“房源超市”覆蓋范圍也拓展至廣州市全域范圍內(nèi)可售的新建商品房，對(duì)購房者具有一定吸引力。另一方面，對(duì)政府而言，采取房票安置，其在結(jié)算過程中無需一次性支付大量現(xiàn)金，并可拉動(dòng)一手房市場，有助于緩解市場庫存壓力。
如何保留城市“補(bǔ)丁”功能？
值得注意的是，近年來隨著各地改造項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，城中村在城市發(fā)展過程中承擔(dān)的獨(dú)特作用也逐步得到認(rèn)識(shí)。如何在加快城中村拆建改造、減少公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，保留、優(yōu)化其承載的城市功能，成為大規(guī)模推進(jìn)改造需面對(duì)的關(guān)鍵問題。
馬向明表示，在過去數(shù)十年城市高速發(fā)展的過程中，城中村一方面存在環(huán)境臟亂、市政設(shè)施不足、易受內(nèi)澇影響等問題，另一方面散布在城市各處的城中村也為年輕人提供了一片臨時(shí)棲息地，并發(fā)揮出孵化新興產(chǎn)業(yè)的作用，填補(bǔ)了政府公共服務(wù)的空缺，通過非正式空間為城市正式空間打上了“補(bǔ)丁”。
“前幾年，政府在廉租房領(lǐng)域的投入較少，主要依賴市場化的房地產(chǎn)供應(yīng)。在這種情況下，城中村就起到了補(bǔ)充市場空缺的作用，為年輕人在城市中心區(qū)提供廉價(jià)住房供應(yīng)，彌補(bǔ)城市中心區(qū)域高地價(jià)、高配套、高房價(jià)的問題。”馬向明表示。
以廣州越秀、白云兩區(qū)的城中村為例，南方財(cái)經(jīng)全媒體記者在走訪過程中了解到，目前白云區(qū)三元里村兩房一廳的整租價(jià)格約為1500元/月，面積在50平方米左右，帶空調(diào)等基本家具。類似的房型，在越秀區(qū)瑤臺(tái)村的租金約為1300元/月。若兩人合租，人均月租金約為700元左右。
此外，馬向明提及，相比于城市正式空間，城中村的用地性質(zhì)具有一定的靈活性，在孵化部分新興產(chǎn)業(yè)的過程中具備自有優(yōu)勢(shì)，“一棟樓里可以下面辦公、上面居住，工作和生活無縫銜接。這在城市正式空間里是被禁止的，土地性質(zhì)的靈活性也在一定程度彌補(bǔ)了城市功能。”
對(duì)此，馬向明建議，未來在推進(jìn)城中村改造的過程中，也應(yīng)當(dāng)注意保留、優(yōu)化城中村過去對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到的補(bǔ)充作用，構(gòu)建包容性城中村改造機(jī)制，不能簡單地一拆了之，應(yīng)該更仔細(xì)、更深入理解城中村模式的負(fù)面影響，以及尚未被充分認(rèn)識(shí)的積極作用，推進(jìn)城中村區(qū)域空間品質(zhì)提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等多領(lǐng)域系統(tǒng)優(yōu)化。
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