21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。
會(huì)議明確了2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國(guó)建造”升級(jí)版，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。
持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是明年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的首要任務(wù)。為此，會(huì)議指出，一方面要著力釋放需求，將各項(xiàng)存量政策和增量政策落實(shí)到位，有效發(fā)揮住房公積金支持作用，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。另一方面著力改善供給，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，要增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，這項(xiàng)工作有了更明確的五項(xiàng)“任務(wù)書”，包括優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管等。
繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模
全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議肯定了今年房地產(chǎn)政策“組合拳”的作用，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。在保交房方面，已交付住房338萬(wàn)套，完成既定目標(biāo)；在防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)方面，推動(dòng)地級(jí)及以上城市全部建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。
房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，但止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)還不穩(wěn)定。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議沿用了這一政策表述，并將其作為明年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的首要任務(wù)，從需求和供給兩端作進(jìn)一步部署。
在需求端，會(huì)議明確了三大政策抓手：落實(shí)存量政策和增量政策、發(fā)揮公積金支持作用、加力實(shí)施城中村和危舊房改造。
會(huì)議指出，把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。
對(duì)此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)明年核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深或繼續(xù)放松限購(gòu)政策。此外，房貸利率、住房交易稅費(fèi)、核心城市首付比例等均具備下降空間。
會(huì)議專門提及公積金，強(qiáng)調(diào)明年要有效發(fā)揮住房公積金支持作用。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年各地出臺(tái)公積金相關(guān)政策超400條，從提高公積金貸款額度上限、支持公積金付首付款、延長(zhǎng)還款期限、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定等方面優(yōu)化調(diào)整。陳文靜表示，預(yù)計(jì)公積金政策仍將是明年各地促進(jìn)需求釋放的重要政策方向，如繼續(xù)提高公積金貸款額度、延長(zhǎng)貸款期限等。明年公積金支持多孩家庭、人才等群體購(gòu)房的力度或更大，全國(guó)層面降低公積金貸款利率也存在一定政策預(yù)期。
城中村和危舊房改造的市場(chǎng)關(guān)注度頗高。這次會(huì)議介紹，今年城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套（間）。
今年10月住建部提出通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造的增量政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，明年要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，具體應(yīng)該如何加力，這次會(huì)議給出更明確的答案：推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。
對(duì)此，陳文靜預(yù)計(jì)，2025年城中村改造的配套政策有望繼續(xù)完善，改造節(jié)奏或加快。隨著各項(xiàng)配套政策跟進(jìn)落實(shí)，通過(guò)貨幣化安置的方式推進(jìn)城中村改造，或?qū)⒃?025年新房銷售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，成為促進(jìn)新房銷售止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措之一。
在供應(yīng)端，會(huì)議繼續(xù)從完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系展開(kāi)部署。一方面，商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。另一方面，以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與今年相比，明年供給端政策的一大變化是重點(diǎn)圍繞盤活存量來(lái)進(jìn)行。商品房領(lǐng)域更多要做好盤活存量工作，同時(shí)，要加大包括配售型保障房在內(nèi)的保障性住房供給的支持力度。
圍繞改善供給，陳文靜認(rèn)為還有幾個(gè)側(cè)重點(diǎn)，一是落實(shí)專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地政策，繼續(xù)完善相關(guān)配套政策，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”，改善市場(chǎng)供求關(guān)系及企業(yè)資金狀況；二是完善存量商品房收儲(chǔ)政策，在收購(gòu)主體、收購(gòu)價(jià)格和住房用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；三是多措并舉盤活商辦用房，將存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向。
“2025年，將是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)關(guān)鍵期，關(guān)鍵是前期部署的政策能否落地。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
改革完善商品住房銷售制度
李宇嘉表示，近期商品房市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，但止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還需要夯實(shí)。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，舊模式難以為繼，要真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，需要轉(zhuǎn)向新模式。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五項(xiàng)重點(diǎn)工作。
具體來(lái)看，一是著力優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩(wěn)定。三是大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是近幾年不斷被提及的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)在促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)和推動(dòng)自身轉(zhuǎn)型過(guò)程中要重點(diǎn)把握的方向。
在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中，優(yōu)化和完善住房供應(yīng)體系被放在首位，政策延續(xù)前述“市場(chǎng)+保障”的供給端調(diào)控思路。在保障性住房方面，繼續(xù)圍繞發(fā)展保障性住房展開(kāi)部署。在商品房市場(chǎng)，隨著人均住房面積增加、改善性住房需求凸顯，會(huì)議將增加改善性住房特別是好房子供給擺在更加重要的位置。
會(huì)議還將“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子”列為明年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，明確要提高住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，推進(jìn)老舊住宅更新改造，大力實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。
陳文靜表示，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市繼續(xù)優(yōu)化供給端政策，為“好房子”供給提供支持，本次會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，相關(guān)支持政策或?qū)⒏M(jìn)落地。而“好房子”供應(yīng)不斷放量，有望進(jìn)一步引導(dǎo)改善性住房需求釋放，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。
前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在解讀構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式重點(diǎn)時(shí)表示，要改革完善商品住房銷售制度，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，防范出現(xiàn)新的交付風(fēng)險(xiǎn)。本次會(huì)議再次對(duì)相關(guān)工作展開(kāi)部署。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)明年預(yù)售制度將會(huì)有較大調(diào)整，調(diào)整的方向包括推進(jìn)現(xiàn)房銷售和優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管兩個(gè)方面。
李宇嘉表示，未來(lái)一段時(shí)間應(yīng)該是預(yù)售和現(xiàn)售并存的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商既可以選擇預(yù)售也可以選擇現(xiàn)售。一方面要加強(qiáng)預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管，另一方面政策將大力支持現(xiàn)售，以提高住房品質(zhì)。接下來(lái)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，需要加大在供地、規(guī)劃、報(bào)建、金融等方面的政策扶持力度，房企也要做好市場(chǎng)需求調(diào)研。
本文鏈接：明年房地產(chǎn)工作劃重點(diǎn)：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模http://m.sq15.cn/show-4-14603-0.html
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