南方財(cái)經(jīng)全媒體記者高慧超 實(shí)習(xí)生李彥茜 佛山報(bào)道
近日，佛山貝殼發(fā)布的《2024年年度佛山樓市大數(shù)據(jù)》（下稱(chēng)“報(bào)告”）顯示，2024年，佛山全市一手住宅成交約4.45萬(wàn)套（含別墅），同比下跌18%，為近十年最低；二手住宅網(wǎng)簽共54979套，同比下降6.8%，順德、南海仍維持市場(chǎng)成交主力地位不變。
量跌的同時(shí)，佛山住宅價(jià)格繼續(xù)走低：二手房套均總價(jià)122萬(wàn)元，同比減少18萬(wàn)元；新房也呈現(xiàn)類(lèi)似趨勢(shì)，套均總價(jià)約194萬(wàn)元，同比減少29萬(wàn)元。套均總價(jià)及貸款利率均明顯下降。
但事實(shí)上，2024年，為促地產(chǎn)回暖，佛山已頻出利好政策，樓市仍“量?jī)r(jià)齊跌”，其原因何在？
多位受訪對(duì)象認(rèn)為，一方面，泛家居產(chǎn)業(yè)作為佛山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，導(dǎo)致不少員工收入不及預(yù)期，抑制了購(gòu)房需求；另一方面，部分樓市政策力度還不夠足，一些消費(fèi)者持觀望態(tài)度，等待更強(qiáng)政策。此外，廣州購(gòu)房政策的虹吸效應(yīng)較強(qiáng)，也削弱了佛山樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力。
展望未來(lái)，佛山樓市的“止跌回穩(wěn)”還需政策、經(jīng)濟(jì)、人口等多方面因素共同作用。
五區(qū)一手住宅成交均下跌
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年，在中央下調(diào)LPR報(bào)價(jià)、取消房貸利率加點(diǎn)下限、調(diào)低首付比例等利好政策的基礎(chǔ)上，佛山出臺(tái)了十余個(gè)新政，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，包括多次上調(diào)公積金貸款額度、全面放開(kāi)購(gòu)房入戶(hù)、取消豪宅稅、允許商轉(zhuǎn)公、調(diào)整住房套數(shù)認(rèn)定規(guī)定等，不斷降低購(gòu)房門(mén)檻和成本。為何仍沒(méi)能拉動(dòng)佛山樓市增長(zhǎng)？
2024年，佛山五區(qū)一手住宅成交套數(shù)均呈下跌走勢(shì)，三水區(qū)跌幅最大，其次為高明區(qū)。
住建部政策研究中心副教授李嘉珣認(rèn)為，這首先與收入預(yù)期有關(guān)。工業(yè)是佛山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，佛山家電家具、陶瓷建材等支柱性產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)緊密相連。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多挑戰(zhàn)，其調(diào)整影響了不少相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致佛山不少高薪崗位受限，勞動(dòng)者收入預(yù)期不明朗，進(jìn)而抑制了居民購(gòu)房需求。而降低首付、取消限購(gòu)、公積金額度等政策僅能降低買(mǎi)房門(mén)檻，未能提升性?xún)r(jià)比，消費(fèi)者多持觀望態(tài)度，等待未來(lái)可能有的更強(qiáng)政策。
2024年前三季度，佛山實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9335.48億元，同比增長(zhǎng)1.6%，增速居26座萬(wàn)億GDP城市末尾。與此同時(shí)，佛山市民對(duì)于杠桿買(mǎi)房的態(tài)度愈趨保守，2024年，佛山全款購(gòu)房比例從2023年的24.7%上升到28.2%。
收入預(yù)期不明朗疊加全款購(gòu)房，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)更為敏感。
《白皮書(shū)》顯示，2024年，佛山二手交易以?xún)r(jià)換量趨勢(shì)明顯，二手房單價(jià)1萬(wàn)元以?xún)?nèi)的房源成交占比提升至49.5%；成交總價(jià)在100萬(wàn)元以下的房源占比高達(dá)49.3%，同比提升11.4%。
受二手房議價(jià)幅度較大影響，佛山二手住宅成交占比持續(xù)提升。2024年，二手房議價(jià)率呈明顯上升趨勢(shì)，首次掛牌到成交的平均降價(jià)幅度為31.6%。佛山二手住宅成交占全市總成交55.3%，比2023年提升了3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，南海區(qū)二手住宅成交占區(qū)域總成交61%，為五區(qū)最高。
除了佛山自身原因影響樓市外，李嘉珣還認(rèn)為，2024年，廣州出臺(tái)的購(gòu)房政策引發(fā)了虹吸效應(yīng)，相較佛山，廣州部分樓盤(pán)存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)且高端盤(pán)金融屬性更強(qiáng)，這導(dǎo)致佛山樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)力被削弱。
“相較于廣州，目前佛山樓市在政策上有略微劣勢(shì)，所以的確能看到一些高端購(gòu)房者會(huì)跑到廣州去買(mǎi)房。”貝殼找房佛山站城市總經(jīng)理馬寧坦言，但樓市短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口。截至2023年底，佛山的常住人口為961.54萬(wàn)人，屬于特大城市。雖然2024年經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)落后，但佛山是一個(gè)藏富于民的城市，家庭月均收入排名在全國(guó)靠前。長(zhǎng)期來(lái)看，佛山樓市發(fā)展仍有基礎(chǔ)。
2025能否“止跌回穩(wěn)”？
2024年9月26日，中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已初現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。佛山樓市何時(shí)能夠“止跌”？
“從新房市場(chǎng)來(lái)看，目前佛山對(duì)新房?jī)r(jià)格管控比較嚴(yán)格，不允許隨便調(diào)低價(jià)格，開(kāi)放商下調(diào)價(jià)格的空間不大。”從業(yè)八年的佛山地產(chǎn)中介蕭小龍說(shuō)，不過(guò)，這也導(dǎo)致新房銷(xiāo)售難度增加，就需要政府加大降息、降門(mén)檻或其他政策紅利力度，吸引購(gòu)房客。
從板塊來(lái)看，改善性住房或?qū)⒆羁鞂?shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。
《白皮書(shū)》顯示，近五年，佛山120-144㎡及144㎡以上面積新房成交比例呈上升趨勢(shì)。從價(jià)格來(lái)看，改善性住房的價(jià)格也更加穩(wěn)定。2024年，佛山總價(jià)100萬(wàn)元以下二手房產(chǎn)議價(jià)率最高達(dá)34.3%，400萬(wàn)元以上房產(chǎn)的議價(jià)率最低。
開(kāi)發(fā)商也在加大改善性住房的建設(shè)力度。2024年，佛山新增批售住宅120-144㎡及144㎡以上供應(yīng)比例上漲明顯，尤其144㎡以上產(chǎn)品占比漲幅達(dá)10%，其中南海區(qū)120㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)占比超一半。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：佛山住建局 制圖：佛山貝殼研究院）
值得一提的是，由于新增批售住宅持續(xù)減少，目前佛山新房供需已實(shí)現(xiàn)基本平衡。
2024年，佛山新增批售住宅3.2萬(wàn)套，創(chuàng)近年住宅供應(yīng)量新低，比成交套數(shù)（4.45萬(wàn)套）少1.25萬(wàn)套。截至2024年末，佛山住宅庫(kù)存出清周期約12個(gè)月，基本供需平衡，其中禪城區(qū)出清周期僅7個(gè)月，庫(kù)存壓力最小，但高明區(qū)長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月，仍供過(guò)于求。
受此影響，佛山2024年新出讓涉宅用地面積有所回升。
《白皮書(shū)》顯示，2024年，佛山共出讓涉宅用地34宗，其中大于2000㎡地塊32宗，成交面積約163.22萬(wàn)㎡，同比上升15.3%，成交金額約252.17億元，同比下降22.6%，全部宗地均底價(jià)成交，溢價(jià)率為0%。分區(qū)來(lái)看，順德區(qū)的成交面積最多，南海區(qū)的成交金額最高，兩區(qū)出讓面積合計(jì)占全市超七成，桂城、大良、大瀝成年度最“吸金”鎮(zhèn)街。
國(guó)央企是佛山賣(mài)地的最強(qiáng)支撐。2024年，國(guó)央企拿地占比近八成，其中南控集團(tuán)和順控城投是2024年佛山土地市場(chǎng)的最大買(mǎi)家，其拿地規(guī)模和金額均斷層領(lǐng)先其他房企。民企中除了宏宇、濤匯等老面孔外，廣州正升投資集團(tuán)有限公司落子大瀝，首次進(jìn)入佛山。另外還有廣東富華機(jī)械集團(tuán)、東凱投資等跨界涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的本土民企，為土拍市場(chǎng)注入新鮮血液。
樓市長(zhǎng)期看人口，展望未來(lái)，多個(gè)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佛山促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的“金鑰匙”還是在人口上。
佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)周倩認(rèn)為，未來(lái)如果廣州進(jìn)一步放寬入戶(hù)政策，可能會(huì)對(duì)佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更大影響。因此，佛山需要加強(qiáng)城市形象宣傳，提升城市吸引力，以吸引更多來(lái)自粵港澳大灣區(qū)及其他地區(qū)的人才流入。
李嘉珣也建議，未來(lái)，佛山應(yīng)該圍繞留住人做文章，放寬落戶(hù)限制，簡(jiǎn)化落戶(hù)和居留流程，為人才提供多元化住房保障，同時(shí)擴(kuò)大購(gòu)房補(bǔ)貼適用對(duì)象范圍，加大子女教育投入。
本文鏈接：2024年佛山樓市復(fù)盤(pán)：“量?jī)r(jià)齊跌”原因何在？http://m.sq15.cn/show-4-15113-0.html
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