廣州嚴查“高評高貸”，律師提醒：數額較大者或面臨刑責
首付比例降至15%后，廣州發生二手房“高評高貸”事件，近期相關部門已啟動嚴查，并對部分銀行進行處罰。有業內人士指出，此類操作集中于低價、成交低迷小區及珠江新城等熱門投資板塊，不僅推高金融風險、擾亂市場秩序，還導致二手成交數據失真。有律師提醒，通過“高評高貸”手段騙取銀行貸款，過程中多方需擔責，數額較大時，可能觸犯刑法中的貸款詐騙罪或騙取貸款罪，將面臨刑責。
15%首付催生“高評高貸”套利空間
“不僅可以0元買房，甚至還能套現百萬元出來周轉……”這種看似空手套白狼的操作，其實是通過房屋交易，向銀行進行“超貸”，套取資金，業內稱其為“高評高貸”，相關部門近期已展開嚴查。
“首付降到15%之后，只要將房屋評估價做高15%以上，銀行發放的貸款就可能超過房屋真實交易價，套利空間大大增加。”貸款行業一名資深業內人士直言，“高評高貸”門檻變低，二手交易甚至淪為融資工具。近年來，多地調整購房首付比例，以廣州為例，去年5月首套房首付比例降至15%；去年9月底，不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%。
政策調整之外，二手市場轉為買方市場，也令業主心態變弱。“市場不好，業主急于出售，往往愿意配合把評估價做高。”上述人士透露，買方與中介為達到理想貸款額度，會主動游說賣方配合，并向多家銀行申請貸款以試探空間，最后在聯合評估公司把價格“做高”。
業內人士指出，“高評高貸”通常鎖定“價值低于片區均價的房源”，銀行評估通常參考片區近期成交均價，若房源本身價格低于均價，就有做高的空間。
新快報記者曾收到業主林小姐求助，稱遇上“高評高貸”騙局。當時對接林小姐的房產中介表示，房子實際成交價為340萬元，但需業主配合做“高評高貸”，調高評估價至530萬元去貸款。以此方案，如減15%的首付，最高可以貸得450.5萬元，買家沒出一分錢就獲得了110.5萬元（未減稅費）和一套房。其后，林小姐擔心“高評高貸”風險要求解除合同，與中介多次協商，最后還是需要賠付5000元才能解除合同。
有業內人士告訴新快報記者，部分銀行為資金“找出路”的心態也助長了“高評高貸”現象。“樓市調整期貸款需求不足，部分銀行為了沖業績，對貸款審核‘睜一只眼閉一只眼’，甚至形成‘重放貸輕風控’的慣性”。
新快報記者查閱國家金融監督管理總局官網發現，7月以來，多家銀行因貸款業務違規被罰款，包括某國有銀行廣州五羊支行，因“貸款業務嚴重違反審慎經營規則”被罰款280萬元；某外地商業銀行番禺支行，因“固定資產貸款業務嚴重違反審慎經營規則”被罰40萬元。
灰色鏈條中甚至有“職業背債人”
“高評高貸”需要通過虛構高于真實交易價的合同或評估報告，騙取銀行更高額度貸款。其操作鏈條環環相扣，涉及賣方、買方、中介、銀行、評估機構甚至“職業背債人”等多方角色。
貸款行業一名資深業內人士透露，部分“買家”并不實際持有房產，把征信風險轉嫁給“職業背債人”，“幕后收房人不出面，背債人在房產證上掛名，收房人抽走高額傭金后就消失”。
該人士告訴新快報記者，某些收房人還會吃透規則，“精準操作”規避刑事風險。“收房人甚至會讓背債人先還貸6個月，這樣就不容易被銀行系統認定為詐騙，很多時候只判定為民事借貸糾紛”。
房地產市場研究專家鄧浩志向新快報記者表示，“高評高貸”的動機已從“炒房”轉向“融資救急”。“有的投資客供不起房了，就用高評高貸再買一套，雖然月供更高，但手頭能先拿到錢，撐幾個月再說。” 鄧浩志解釋，不少人寄望“以時間換空間”，以此緩解短期資金壓力，期待后續資金周轉或房價上漲后“解套”。
“珠金琶”與低價房成重災區
并非所有房產都適合“高評高貸”，金融客對目標房產的選擇有明確指向。“珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）是重災區。”鄧浩志指出，這三個板塊此前曾在樓市調整期房價逆市上升，投資炒風較盛。尤其是珠江新城，此板塊一直有很多金融客，由于是中心區核心，評估價相對較高，催生了“高評高貸”土壤。
除了核心區板塊，“高評高貸”還瞄準“價值低于片區均價的房源”。“業主愿意大幅讓價，以及成交量低迷的小區尤其受青睞。銀行評估通常參考片區近期成交均價，若房源本身價格低于均價，就有做高的空間。”鄧浩志解釋稱。
一資深貸款行業人士持相似意見，他說：“這類房產的品質、裝修、朝向都不重要，只要能把評估價抬上去，擠出‘超貸’空間就行。”
上述人士更透露，操作流程上，銀行先通過內部系統給出“內評價格”，再由第三方機構出具“外評報告”。“收房人會先找一個小區‘試水’，看銀行能接受多高的評估價，確定有空間后，就批量操作”。
“‘高評高貸’本質上是‘騙貸’”
“高評高貸”看似能讓參與者“獲利”，實則對樓市、金融系統與個人都帶來巨大風險。鄧浩志向新快報記者表示，“大量‘高評高貸’的虛假交易被計入成交數據，會導致市場信號失真。長期來看，虛假交易會破壞二手房價格體系，掩蓋真實的供需關系，加劇市場波動”。
鄧浩志進一步分析稱，“高評高貸”對銀行而言，“一旦購房者斷供，銀行即便拍賣房產，也難以收回全部貸款，形成壞賬。如大面積斷供，可能波及整個金融系統的穩定。”
而參與“高評高貸”，同樣面臨多重法律后果。廣東省房地產研究會副會長、廣東國鼎律師事務所高級合伙人廖建勛律師向新快報記者表示：“‘高評高貸’本質上就是一種‘騙貸’行為。”
廖建勛指出，若銀行認定貸款存在“高評高貸”情況，貸款合同可能會被認定為無效或者可撤銷合同，購房人需返還銀行已發放貸款，還可能需承擔相應違約責任。“從金融監管來看，‘高評高貸’明顯擾亂了正常金融秩序，加大了銀行信貸風險，如果銀行等金融機構參與或縱容‘高評高貸’，會面臨監管部門嚴厲處罰”。
廖建勛進一步表示，通過“高評高貸”手段騙取銀行貸款，數額較大時，可能觸犯刑法，涉嫌犯下貸款詐騙罪或騙取貸款罪。此外，若房產評估機構或中介服務機構故意提供虛假的房產評估報告、收入證明等文件，為高評高貸提供幫助，可能構成提供虛假證明文件罪。職業背債人在整個過程中若明知是騙取銀行貸款，仍積極參與提供虛假材料、配合貸款流程等，或將被認定為騙貸共犯。
采寫：新快報記者 何璐詩
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