翹首以盼規則落地
企業積極備戰商業不動產REITs
證券時報記者 王蕊
商業不動產REITs(不動產投資信托基金)開閘在即，受到市場各方關注。
財通資管總經理助理葉曉明近日接受證券時報記者采訪時表示，我國REITs市場在資產類型上將補齊關鍵的一塊拼圖，將盤活百萬億級別的存量不動產，并通過資本市場的價格發現與資源配置功能，引導中國經濟要素向更高效領域流動。
據悉，許多持有優質商業資產的央企、地方國企，甚至民營商業運營公司都在積極備戰，待規則落地就立即申報。
數據顯示，4年多來，中國基礎設施REITs市場發展迅猛，截至目前，已經成立了78只產品，發行規模超2000億元。各類市場參與主體也日趨成熟，正以商業化姿態布局這一潛力賽道。
投資邏輯需要變化
“隨著商業不動產REITs的推出，投資者的邏輯也要變。投資者更應當把REITs看作是‘有分紅屬性的權益資產’,而非固收資產，關注長期回報率。”葉曉明強調。
葉曉明向記者表示，此前公募REITs主要覆蓋交通、能源、市政等基礎設施領域，而購物中心、寫字樓、酒店等商業不動產本是國際REITs市場的主流標的。如今該領域正式開放，標志著C-REITs正朝著全門類、全資產的成熟方向邁進。
在他看來，基礎設施REITs的成功實踐為商業不動產REITs的推出積累了經驗，監管部門采取“雙輪驅動”策略非常務實：既能繼續發揮基礎設施REITs在盤活公共基礎設施存量的關鍵作用，又可通過商業不動產REITs精準對接商業不動產盤活需求，為房地產行業健康發展提供有效的金融支持。
招商證券地產分析師趙可也表示，商業不動產REITs為擁有大量商業地產的不動產開發運營企業，提供了又一種權益屬性退出工具，使房企從開發向資管轉型的路徑更加暢通。相關企業在選擇發行類別時可能會更加關注發行速度及效率的高低，資產現金流產生能力是否可更獨立于主體信用，回收資金用途的靈活性等要點。
綜合多位分析人士的觀點，商業不動產REITs與之前的基礎設施REITs同屬公募REITs品類，本質上都是資產上市，都遵循強制分紅、公開募集、封閉運作的核心規則，服務于盤活存量、服務實體經濟的大目標。在差異最明顯的資產類型方面，雙方也是既互補(新增了寫字樓和酒店)又重疊(商業綜合體、商業零售此前已在基礎設施REITs發行范圍中)。
但從更宏觀的角度來看，基礎設施REITs更多承擔的是“穩經濟、補短板”的職能，通常具有公共屬性強、現金流預期穩定、受宏觀經濟波動影響相對較小的特點。而商業不動產REITs則更側重于“促消費、調結構”，市場化程度更高，與宏觀經濟周期、消費景氣度聯系更緊密。
各類企業摩拳擦掌
中信建投地產經營服務及REITs首席黃嘯天表示，我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。年內互聯網數據中心(IDC)、天然氣發電等公募REITs項目陸續上市，近期有首單隧道類REITs獲受理，文旅等業態也在發審流程中。他還提到，過去REITs的政策主要由發改委發布，此次則由證監會主導，后續商業不動產REITs項目的審批提速值得期待。
“在投融聯動業務方面，財通證券資管已將商業不動產REITs作為重點工作來抓?！比~曉明說，市場對商業不動產REITs需求巨大，從目前的市場反饋看，許多持有優質商業資產的央企、地方國企，甚至優質的民營商業運營公司都在摩拳擦掌，等待規則落地后立即申報。
他還提到，如今原始權益人的核心訴求已從單純的“回籠資金還債”，進化到了“資本戰略重構”，更多企業在學習新加坡的“雙基金模式”――通過私募基金去拿地、培育新項目，等項目成熟了再注入到公募REITs中，完成從重資產的開發商向輕資產的運營管理服務商的蛻變，實現輕重資產的分離。在此前的試點中，確實已經有不少大型商業機構通過機構間REITs進行了探索，為后續的商業不動產REITs提供了寶貴經驗。
華西證券固收分析師姜丹同樣觀察到，2025年以來，機構間REITs(私募)悄然壯大，不少公募REITs發行人已申報此類產品。這類產品的定位是可與公募REITs銜接的場內標準化權益產品，資產范圍涵蓋公募REITs的所有類型，以及商業物業和無法發行公募REITs的基礎設施，與商業不動產REITs具有很高的契合度。截至2025年11月末，全市場已發行21只持有型不動產ABS，發行規模達344.14億元。
基金管理人三大能力迎考
與傳統證券投資基金相比較，REITs費率并不算高，但資管機構參與REITs市場的熱情卻與日俱增，這背后除了積極承擔服務實體經濟高質量發展使命外，也有一本更加長遠的經濟賬。
以證券公司為例，在REITs業務全周期過程中，前期申報、定價發售和存續管理等環節，可全面帶動投行、研究、銷售交易、財富管理、投資管理、基金管理等業務的價值增量。在公募基金改革的大背景下，公募機構更看重通過創新金融工具提升資產運營效率、提高長期穩定的回報，實現功能性和盈利性的有機統一。
也有公募資管人士接受證券時報記者采訪時表示，從海外成熟市場來看，REITs的壯大來自產品的擴募。這意味著隨著在管REITs規模不斷增加，存續期內每年的基金管理費收入隨之增加，金融機構在REITs系統搭建等方面的邊際成本也會遞減，因此前期投入長遠來看是很有價值的。
葉曉明強調，商業不動產REITs對基金管理人而言將是一場“大浪淘沙”。其一，管理人需告別“收過路費”的被動管理模式，具備資產運營提升乃至資本運作優化資產組合的主動管理能力；其二，面對更復雜的市場環境與更波動的現金流，搭建有效的風險隔離和應對機制，將考驗其專業實力；其三，商業不動產REITs價格波動或大于基礎設施REITs，管理人還需投入更多精力做好投資者教育與溝通。
此外，在資金端，目前公募REITs的持有人也呈現顯著的“機構化”特征，占比超過95%，其中原始權益人及其關聯方作為REITs市場基石和發展初期的帶領者持倉過半。站在資產配置角度，REITs作為分紅預期穩定、風險適中、與其他各類資產相關性均較低的資產，可以起到優化組合韌性、增厚投資組合收益的作用，在利率持續下行、固收“資產荒”背景下，機構的配置需求仍相當旺盛。
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