上海證券交易所官網(wǎng)顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡稱“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”)狀態(tài)于近日更新為“通過”。
01 背靠上海地產(chǎn)，可擴募資產(chǎn)豐富 招募說明書顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的基金原始權益人為上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司，基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司，基礎設施項目運營管理服務機構為上海城方租賃住房運營管理有限公司。 值得一提的是，原始權益人與運營管理服務機構的控股股東均為上海地產(chǎn)集團。上海地產(chǎn)集團為市屬城市保障類國有企業(yè)集團，主要業(yè)務包括保障住房業(yè)務、城市更新與區(qū)域投資開發(fā)、商品房開發(fā)和不動產(chǎn)經(jīng)營、建筑材料業(yè)務和物業(yè)出租及場地出租等。2023年，上海地產(chǎn)集團營業(yè)收入合計為372.66億。 目前，上海地產(chǎn)集團資產(chǎn)規(guī)模全市最大，擴募資產(chǎn)儲備豐富，已累計籌措各類保租房房源約4.5萬套，占全市已籌措房源的1/8。其中，持有Rr4租賃住房超過2萬套，約占全市供應總量的10%，位居全市首位。預計至“十四五”期末，將累計籌措保租房6萬套，約占全市“十四五”期末累計建設籌措總數(shù)10%。 可以看出，背靠上海地產(chǎn)集團的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，未來擁有豐富的可擴募資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，這一方面能夠為REITs的規(guī)模擴張?zhí)峁娪辛Φ闹С郑ㄟ^注入新資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升REITs的經(jīng)營能力和資信水平，從而降低融資成本；另一方面則可以為REITs帶來更多的現(xiàn)金流，進而提升其分紅率和投資人的收益。 02 區(qū)位優(yōu)勢顯著，產(chǎn)品設計有的放矢 根據(jù)招募說明書，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的基礎設施項目分別為位于上海市閔行區(qū)申虹路的虹橋項目以及位于上海市閔行區(qū)南江洲路的江月路項目，項目性質(zhì)均為保障性租賃住房，項目估值為12.31億元。 2021-2023年，基礎設施項目實現(xiàn)營業(yè)收入5318.50萬元、6,318.78萬元、6,772.33萬元，實現(xiàn)凈利潤814.43萬元、1,011.95萬元、914.94萬元；2024年前三季度，實現(xiàn)營業(yè)收入5,554.90萬元，凈利潤1,182.19萬元。 截至2024年末，虹橋項目和江月路項目的時點出租率分別為91.38%和94.04%；截至2024年前三季度，續(xù)租率分別為56.96%和57.53%。租戶性質(zhì)上，基礎設施項目主要以個人租戶為主，占比均接近90%。 具體來看，虹橋項目地處虹橋商務區(qū)核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)總部類企業(yè)聚集，周邊商業(yè)、醫(yī)療等生活配套完善。目前，項目共有可出租房源318套，公寓內(nèi)配有健身房等公共區(qū)域，房間內(nèi)居住設施配套齊全，租戶可“拎包入住”。其中，一居室254套，建筑面積32.2-66.9平方米；二居室64套，建筑面積87.5-101.5平方米。 江月路項目毗鄰浦江鎮(zhèn)，所在的北部地區(qū)被政府定位為打造為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚高地，項目距離地鐵8號線江月路站僅300米，周邊有浦江城市生活廣場、仁濟醫(yī)院南院等商業(yè)生活配套。目前，項目共有可租房源1,080套，均為一居室，建筑面積30.08-58.27平方米。公寓內(nèi)家電家具家私配套齊全，租戶可實現(xiàn)“拎包入住”。 邁點注意到，基礎設施項目針對不同區(qū)域，有的放矢的進行了產(chǎn)品設計。例如虹橋項目沒有緊鄰地鐵站，但其所在區(qū)位企業(yè)密集，無需過多考慮地鐵沿線需求，同時房源規(guī)模相對較小；而江月路項目由于規(guī)模較大，同時所在區(qū)位距離上海老城區(qū)較遠，目標客群需照顧到地鐵沿線需求，因此在選址上緊鄰地鐵站。 此外，就戶型設計來看，虹橋項目的核心客群依然為單身或者小夫妻群體，但同時也兼顧了家庭需求，體現(xiàn)出當下愈發(fā)多元的租住需求。
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