2024年6月25日，由文旅一站式服務平臺邁點聯合文旅資產管理平臺邁居在北京新云南皇冠假日酒店盛大開啟第十三屆邁點品牌發展大會。本屆大會以“穿越周期”為核心議題，通過三大峰會————旅游住宿論壇、住房租賃論壇、文旅投資論壇，深入探討行業趨勢，分析未來發展方向。大會旨在分享短線戰術，探索長期戰略配置策略，聚焦品牌價值引領，激活行業發展動能，尋求多元發展路徑。
會上，宏昆酒店集團首席品牌官牛書騰帶來《堅持長期主義，打造酒店投資新體驗》主題分享。
圖注：宏昆酒店集團首席品牌官牛書騰
酒店行業一直在變，變的更專業也更卷。對市場的研究和客戶需求的把控越來越精準，產品服務的設計設定越來越合理，對成本控制和收益管理的需求越來越精細化。與此同時，越來越多的酒店進入市場，賽道變得更加擁擠，酒店開業到運營期的競爭更加激烈。在此“又專又卷”的變化下，有幾個問題常常被拿來討論：當下經營一家酒店到底是容易還是難？開酒店到底賺不賺錢？對此，牛書騰認為，后期經營好不好做，賺不賺錢，很大程度上取決于在投資時怎么選。
一是選對位置和物業。
牛書騰認為應該重新思考對于好位置的定義。除了追求臨街店鋪和核心商圈以外，還應該考慮流量是否充足、客源的消費力和酒店是否匹配、客源的結構是否多元健康、居住的客源在未來三五年是否有外遷的風險、當地的酒店供應是否飽和過剩，目標物業租金是否炒作過商業價值等因素。
二是選對搭檔。
搭檔之一就是店總，市場上不缺店總，但是缺好店總。牛書騰舉例道：“我們3月份在天津接手一家酒店，五一的房間已經被訂滿，分析下來全部是低價訂單，找到店總溝通卻不知道其原因。酒店集團流水線培養出來大量的店總，脫離原來的管理體系后，沒有監管、指導、補位，往往變得顧此失彼。”
另一個搭檔則是有實力的管理公司及背后靠譜的管理模式。
首先是基于投資回報談合作。如果不考慮前期投資的多少，只談經營利潤依然是耍流氓。牛書騰認為，出租率最高的未必收益最好，投資多不代表回本快。投資回報作為綜合指標，和每一個單項經營指標都有關系，但又有本質的區別。
其次是管理公司與品牌方風險共擔。過去管理公司和品牌方屬于合作的優勢地位，往往對條款避而不談。隨著合作模式轉變，業主的話語權逐漸增強。牛書騰將宏昆的創新模式總結為一句話：“我們經營回報周期，同時回報周期和大家做對賭，如果達不成不收管理費”。
牛書騰表示，宏昆實行一店一策目標。任何項目談合作之前，先基于投資額、資金水平能夠達成的收益，導出投資收益周期，如果吻合就合作，如果不吻合就坦誠相告。在談指標時，會與運營負責人和開發負責人共同探討，以保證指標能落地。指標制定后，一是會應用到投資人對賭協議，將投資回報年限清晰的寫在協議中，約定達不成，在整個管理期內不收取任何的管理費用；二是應用給店主的激勵，如果完成的好，會給到店總當下以及長期規劃的獎勵。同時為店總設立二層激勵，如果能夠如期達成回報，可以入股酒店成為股東。既有當下的獎勵，也有中長期發展規劃的設定。
在此投資模式下，能達成三重利好：一是管理公司會把每一個加盟店當成直營店經營；二是用強有力的激勵制度，強化人才引力，優中選優為每一個項目找到合適的店總；三是通過激勵制度，激發運營團隊的主觀能動性，創造增量收益，并且通過增量的分配深度連接店總、業主、管理公司，實現長期同行。
最后是有增量收入的實力。評估一家管理公司有沒有創造增量收入的能力，除了經營數據，也要看到當下門店的經營水平。宏昆酒店集團扎根服務行業30年，在北京市場已經是網紅品牌，長期和故宮、環球并列在大眾點評網站前三名。最近三四年，宏昆進軍中端連鎖市場，已孵化三個中端酒店品牌，其中朗麗茲連續18個月排名華北第一，3年擴張100多個店。“規模不是當下的第一追求，我們內部喊出來開一家成一家的經營口號，希望通過這樣的節奏對內能夠錘煉經營酒店的能力，對外想通過做一家成一家結果的能力，夯實在市場上的全運營口碑。”
最后，牛書騰強調，現在想要找的合作伙伴，更多是希望有堅持長期主義，愿意把酒店當做是實體經營的合作伙伴。“我們自己在營的酒店表現怎么樣？我用四個數據做回答：超過2000萬的有效會員；能夠給門店帶來超過60%的訂單；90%標準店綜合網評分超4.85分；95%的門店具有很好的盈利能力，為什么不是100%？因為我們在進入行業的時候也踩過坑，拿過一些租金過高的物業。所以我用試錯的經驗勸告各位，拿物業一定要基于投資回報測算實際價值。”
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