2024年6月25日，由文旅一站式服務(wù)平臺邁點(diǎn)聯(lián)合文旅資產(chǎn)管理平臺邁居在北京新云南皇冠假日酒店盛大開啟第十三屆邁點(diǎn)品牌發(fā)展大會。本屆大會以“穿越周期”為核心議題，通過三大峰會——旅游住宿論壇、住房租賃論壇、文旅投資論壇，深入探討行業(yè)趨勢，分析未來發(fā)展方向。大會旨在分享短線戰(zhàn)術(shù)，探索長期戰(zhàn)略配置策略，聚焦品牌價(jià)值引領(lǐng)，激活行業(yè)發(fā)展動能，尋求多元發(fā)展路徑。
在高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰的主持下，中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)/部門負(fù)責(zé)人張仁勛、方隅控股投資總經(jīng)理趙崇杰、創(chuàng)聯(lián)工場創(chuàng)始人/總裁馮希祥、鉑頓國際公寓事業(yè)發(fā)展總監(jiān)彭松富、一呆集團(tuán)副總裁傅錚、小河迷倉青春社區(qū)創(chuàng)始人兼CEO池鋒共同探討了《“資”“管”升級，實(shí)現(xiàn)深層鏈接》這一話題。
圖注：高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰、一呆集團(tuán)副總裁傅錚、中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)/部門負(fù)責(zé)人張仁勛、方隅控股投資總經(jīng)理趙崇杰、鉑頓國際公寓事業(yè)發(fā)展總監(jiān)彭松富、創(chuàng)聯(lián)工場創(chuàng)始人/總裁馮希祥、小河迷倉青春社區(qū)創(chuàng)始人兼CEO池鋒（從左至右）
一、資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀
隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入“大資管時(shí)代”，資管能力已經(jīng)成為住房租賃企業(yè)的核心競爭力之一，但受多方因素影響，住房租賃行業(yè)的資產(chǎn)管理也或多或少存在著一定問題。那么，在行業(yè)大佬們的眼中，如何看待當(dāng)下資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀?
傅錚認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的下行，“造血”能力相較于之前有所下降，因此業(yè)主更傾向于少投入甚至不投入就可以盤活閑置資產(chǎn)，資金方除了在意投資回報(bào)率和投資回收期外，在風(fēng)險(xiǎn)偏好上變得更加謹(jǐn)慎。
圖注：一呆集團(tuán)副總裁傅錚
張仁勛認(rèn)為，資金方、資產(chǎn)方和運(yùn)營方更像是一個(gè)不可能的三角關(guān)系。隨著募資成本的提升，資金方對于投資回報(bào)的期望值是不斷提升的;資產(chǎn)方最關(guān)注的是如何退出，但目前國內(nèi)退出渠道較為單一;運(yùn)營方更關(guān)注的是運(yùn)營效率和運(yùn)營穩(wěn)定性，但其很少會關(guān)注那些與項(xiàng)目估值有關(guān)的指標(biāo)。
趙崇杰認(rèn)為，從資產(chǎn)方的角度來看，未來兩三年公寓可能會面臨供給過剩的問題，市場競爭可能會讓其面臨較大的壓力;從資本方的角度來看則不盡然，比如資產(chǎn)持有期較長的外資，可能會更加看好中國住房租賃市場的發(fā)展前景。
圖注：方隅控股投資總經(jīng)理趙崇杰
彭松富認(rèn)為，中國已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，這要求資產(chǎn)方被迫“下場”。同時(shí)，這也對運(yùn)營方提出了一個(gè)更高的要求，需要資產(chǎn)方、資金方、運(yùn)營方共同配合才能完成“投融管退”的閉環(huán)。
馮希祥認(rèn)為，目前市場中的資產(chǎn)方主要分為央國企和民企兩種類型，央國企因?yàn)閷徲?jì)等因素的影響，需要更高的收益率;民企則需要精細(xì)化運(yùn)營，保障雙方的共同收益。
圖注：創(chuàng)聯(lián)工場創(chuàng)始人/總裁馮希祥
池鋒認(rèn)為，從宏觀的角度來看，資金方、資產(chǎn)方與運(yùn)營方的關(guān)系更像是一種機(jī)器所有人和全能操作工的關(guān)系；而資金方與資產(chǎn)方之間的關(guān)系又很微妙，資金方往往比較強(qiáng)勢，在這其中，運(yùn)營方有時(shí)有點(diǎn)像兩者之間的“潤滑劑”。
二、資管的機(jī)會在哪里?
相比于成熟市場，當(dāng)下的中國住房租賃市場仍然處于起步階段，因此拉長視角來看，企業(yè)的資管能力也將不斷的完善與提升，那么行業(yè)大佬們認(rèn)為未來資管的機(jī)會在哪里?
傅錚認(rèn)為，隨著整體經(jīng)濟(jì)的下行，資產(chǎn)價(jià)值正在被重塑，尤其是目前金融機(jī)構(gòu)整體利率也在下行，因此信貸資產(chǎn)具有重資產(chǎn)收購的機(jī)會存在。接下來美元降息預(yù)期的即將落地，市場可能隨時(shí)反轉(zhuǎn)，現(xiàn)在可以參與一些中資產(chǎn)與重資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。
張仁勛認(rèn)為，住房租賃市場是一個(gè)長坡厚雪的賽道，可以長期布局。拉長視角來看，它的機(jī)會點(diǎn)是長期存在的，只是需要因城市而議、因區(qū)域而議、甚至因項(xiàng)目而議，但無論如何，總能找到自己的突破口和發(fā)力點(diǎn)。
圖注：中海商業(yè)長租公寓管理中心總監(jiān)/部門負(fù)責(zé)人張仁勛
趙崇杰認(rèn)為，隨著保租房供給的大幅提升，對于資產(chǎn)方和資金方而言要更加注重市場層面的分析，包括區(qū)位的選擇、項(xiàng)目的定位，同時(shí)在產(chǎn)品上要不斷的迭代與升級。因此，在項(xiàng)目投資上要更加謹(jǐn)慎與自律。
彭松富認(rèn)為，未來要基于不同的市場需求、不用的利益群體需求有針對性進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，在這個(gè)過程中，唯有優(yōu)秀的運(yùn)營能力方可撬動資管這個(gè)“游戲”。
圖注：鉑頓國際公寓事業(yè)發(fā)展總監(jiān)彭松富
馮希祥認(rèn)為，首先是從事自己擅長的事情，去做別人沒有做的事情，以此形成差異化競爭優(yōu)勢;其次是要把產(chǎn)品體驗(yàn)做好;第三是要給予用戶一些有驚喜、超預(yù)期的價(jià)值。
池鋒認(rèn)為，要找到自身最精準(zhǔn)的那部分目標(biāo)客群，深挖他們的需求并進(jìn)行極致滿足，也就是說要一招鮮吃遍天，例如聚焦于租金價(jià)格。
圖注：小河迷倉青春社區(qū)創(chuàng)始人兼CEO池鋒
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