(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）
雖然已經多年沒有新的影視作品，但李亞鵬每一次的出現依然還是會上熱搜。這位中國第一批“造夢”的青春偶像劇男明星，如今卻困囿于自己的“商人夢”之中。
企查查信息顯示，12月11日，李亞鵬作為第二大股東的麗江雪山投資有限責任公司，被北京金融法院恢復執行4.5億余元。與其一同被執行的，還有陽光壹佰置業集團有限公司。
此次恢復執行的，是一件2022年9月的舊案，涉及麗江雪山投資開發的高端文旅地產項目“雪山藝術小鎮”。根據審理流程顯示，被執行方除了上述兩家公司，還有陽光壹佰置業下屬的濰坊陽光壹佰置業有限公司。
債權方在2023年11月曾試圖對雪山藝術小鎮多幢房屋進行拍賣，但兩次均遭遇流拍。此次恢復執行，不排除發現被執行人有可供執行的財產，或存在不履行和解協議的情況。
就在今年11月6日，作為控股股東的陽光壹佰置業，對麗江雪山投資提出了破產申請，讓人們重新將眼光落在這個和李亞鵬高度綁定的項目上。這一破產重整案件，現在還在審查階段。
陽光壹佰置業的上市主體，是易小迪創立的港股上市房企陽光100中國。
幾天之后，由麗江雪山投資運營的雪山藝術村公眾號進行公開回應，表示為“有關法院收到個別債權人遞交關于項目破產重整的申請，項目各債權人正在就相關問題展開協商，探討有利于項目持續開發運營的方案”，并強調“項目不存在破產清算的情況，雪山藝術村日常運營一切正常”。
麗江雪山藝術村官方公眾號
從早年在麗江雪山腳下轟轟烈烈、大咖齊聚的明星項目，到接連傳出停工、“爛尾”、破產的消息，雪山藝術村經歷了一條高開低走的曲線。
它的成敗，也和李亞鵬的名聲高度綁定：如果不是一個明星操盤，它的命途不至于如此多舛；如果不是一個明星操盤，它或許和諸多地產文旅項目一樣，早已被市場遺忘。
如果說李亞鵬和他的麗江雪山藝術村，還是一個明星”玩票”地產最終失敗的案例，那么這個項目控股股東陽光100今天的局面，則是從海南“淘金熱”成長起來的第一代地產人，在經歷了中國房地產行業跌宕起伏30年之后，最終被時代拋棄的故事。
明星效應也難賣的房子
李亞鵬轉型做商人這件事，似乎并不是一時興起。早在2008年11月，他就成立了麗江雪山投資有限責任公司。當時他還尚未遠離影視圈，幾部電視劇還在上映，宣布退出娛樂圈是6年之后的事情。或許在當時，他就在為不做演員之后的事業鋪路。
麗江雪山投資是典型的家族企業，在陽光壹佰入股之前，主要股東除了李亞鵬，還有他母親張萍名下的公司北京中書投資，以及他的哥哥李亞煒。
2012年，雪山投資以1.635億元價格拿下了麗江束河街道一宗27.256公頃土地住宿餐飲用地，就此開始了李亞鵬的地產開發之路。
在開發之初，李亞鵬對項目的定位頗高，在2013年的“麗江雪山小鎮”發布會上公布的項目規劃來看，地塊總建面積19萬平方米，總投資規模達到35億元，產品包括別墅、酒店、商業區、公寓等。
按照最初的規劃，項目分為四期開發，最先出售的是2014年問世的清水獨棟別墅。別墅部分，也是最體現李亞鵬明星效應的部分。根據當時的宣傳，在雪山藝術小鎮當時銷售均價1.6萬元/平方米的情況下，包括楊坤、那英等明星在項目上都購置了房產。根據公開信息，公寓售價1.6萬元/平方米，商業院落2.1萬元/平方米，售價從500萬元至上千萬元。
但是在市場砸出水花的，也只有別墅部分。根據《中國房地產報》2023年的報道，規劃130多棟的別墅半年內只賣出30%，商業院落僅出售10多套。
BUG疊滿，地產“外行”深陷其中
這其中，既有項目自身位置和定位的客觀因素，也有李亞鵬作為地產“外行”缺乏運營管理經驗的自身因素。
2015年前后，在前有海南三亞，后有秦皇島阿那亞的案例背景下，房地產開發企業曾一度將云南作為下一個旅游度假地產的熱土。這其中，麗江、西雙版納、騰沖都曾是熱門投資城市。
尤其是麗江，不僅在文化藝術界頗具知名度，是熱門旅游目的地，不少地產商、高端酒店也在那一時期選擇進駐。
金茂在麗江雪山的項目在2013年首批出售時，半小時就賣出6億元。云南本地開發商俊發地產也在麗江拿下地塊，并在2020年上市俊發雪山俊府項目。
然而市場很快發現，想作為文化旅游度假項目，麗江和三亞、阿那亞有著本質的區別。
麗江海拔高溫差大，適合居住的時間遠不及可以長期度假的三亞，并且可能誘發高原反應，讓一些具備購買實力的中老年群體望而卻步。同時，麗江的交通更加不便利，這對于以長期度假為目的購房人群而言，也降低了反復前往居住的可能性。其用途大部分便局限于投資和商用。
有當地地產從業者早年曾對觀察者網透露，李亞鵬的雪山藝術小鎮即便在麗江本地，地理位置也較偏。加上項目土地性質上是只有40年產權的商業用地，并非住宅用地，這對于非投資類購房者的決策造成阻礙：“項目定位和定價都不是賣給本地人的，就是賣給外地人的，但是明星和投資熱鬧一過去，問題就顯現出來了，難有持續性。”
而后來李亞鵬自陳“情懷大于能力”的特征，在當時就已經顯現。在房地產開發的深水區，李亞鵬早期的投入方式幾乎“不算賬”，缺乏成本控制意識——根據《華西都市報》2014年的實地探訪，僅僅別墅園林造景就花掉了1000多萬元，并且會種植在當地并不合適的北京、四川樹種——這些投入從長期來看，無疑都會“打水漂”。
同時，這個項目早期的融資方式是信托募資。信托募資的成本，遠高于地產企業喜歡的開發貸。
從早前公開的項目信托募資信息來看，2億元的募資規模，給出的預期年收益率10%-10.8%，而作為融資端，實際資金成本會更高。即便到后期地產行業進入“高成本高周轉”階段，這一融資成本都算得上“昂貴”。
多個缺陷疊加，作為地產新手的李亞鵬自然是要深陷于此。
陽光100的虧本生意
在2015年，李亞鵬和雪山藝術小鎮一度等來了轉折——陽光壹佰以1.938億元的價格，收購了麗江雪山51%的股權，并將雪山藝術小鎮別墅都分割成返租式公寓銷售。
如果說李亞鵬是地產界的新手，那創立陽光100的易小迪則是中國房地產行業的“老炮兒”。作為“萬通六君子”之一的易小迪，經歷過上世紀90年代房地產行業在海南島發展之初的狂熱，并和馮侖、王功權等人成立了海南萬通。
經歷中國房地產早期發展的陽光100，由于在2000年之前就在北京黃金地段CBD建有陽光100國際公寓、商業等項目，而在地產業內知名。
在接手雪山藝術小鎮項目的時候，陽光100在2014年剛剛在港交所上市，并于當年宣布轉型，從傳統住宅開發轉向綜合體模式。然而這和之后房地產規模化發展時期錯配，陽光壹佰錯過了通過項目快速復制、規模快速擴張的時機。
到2015年從李亞鵬手術接過雪山藝術小鎮51%控股權的時候，易小迪正帶領陽光100在文旅地產加碼。彼時碧桂園、恒大、龍湖等一系列房企業業已成長，另辟蹊徑的陽光100在行業內已經有些增長乏力的跡象。
但在當時，這筆交易對各方都像一顆“定心丸”，連李亞鵬本人對外界的表達也同樣如此。當時業界普遍認為，麗江雪山項目“至少來了個專業團隊”。
易小迪的陽光100彼時在陽朔、桂林、柳州窯埠等旅游景區已有開發商業街的經驗，他也認可李亞鵬對商業地產的運營思路，并曾表示會和李亞鵬團隊在陽光100其他商業項目上合作，其中就有在濰坊的項目中。
陽光100的接手，至少讓雪山藝術小鎮完成了建設，這個收購時估值只有3.8億元的項目，陽光100后來的投資金額約為4億元。在2023年的公告中，項目的完成進度也已經完成了82%，竣工時間為2024年。
但即便是有專業隊操盤，這個項目的銷售也賣得相當吃力。觀察者網查閱陽光100歷年的業績顯示，從2015年接手到2024年最后一次列入項目銷售名單，10年間雪山藝術小鎮合計銷售額約為4.26億元。
早前李亞鵬被傳“破產”時曾在社交媒體上辟謠，稱雪山藝術小鎮有2年時間銷售出70億元。然而根據陽光100財報中的數據，兩者相距甚遠。甚至按照項目整體貨值，很可能也難以達到這個數量級。
而4.26億元還僅僅只是銷售額，并不是回款金額。無論怎么算，陽光100接手雪山藝術小鎮后，做得都是虧本買賣。
4年巨虧160億，陽光100急于“切割止血”
陽光100真正的岔路出現在2019年，彼時易小迪接連出售重慶、清遠、東莞等地項目回收117億，隨后投向服務公寓、街區綜合體、復合型社區三個產品線，進入環京文旅、天津等項目，在文旅市場進行重倉。
后面的劇情，市場已經十分熟悉了。經歷了3年特殊時期，各地的文旅地產項目都成為行業“重災區”，包括融創、恒大等頭部房企在內都沒能逃脫文旅地產的“劫數”，更別說陽光100了。
財報顯示，過去6年時間，陽光100的收入在持續下滑，從2019年的82.89億元，到2024年僅剩20.19億元。尤其是2022年，全年收入從前一年近54億元，斷崖式下滑至23.58億元，同比“腰斬”56%。
同時，陽從2021年開始陽光100出現連續虧損，從2021—2024年間的虧損規模合計超過160億元。到今年中期，公司收入僅為13.76億元，然而期內確認虧損額就已經達到11.46億元，虧損額度還在進一步擴大。
從2021年開始，陽光100點流動性危機就有所顯現，出現美元票據違約。就在今年7月，公司還收到了海通國際金融服務的求償書，要求陽光100支付2.05億美元和45萬港幣。
而在今年5月，由易小迪、范小沖實控的樂昇控股由于質押給海通國際證券的股權被出售，樂昇控股已經實際不再是上市公司陽光100的控股股東。
到此時，陽光100已經自顧不暇，更不要說還對它形成巨大拖累的麗江雪山小鎮項目。
如今，雪山藝術小鎮已經更名為雪山藝術村。從官方公眾號來看，藝術村街區仍時有活動舉行，但項目資產價值幾何，外界仍打個問號。
中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認為，陽光100選在2025年11月才向法院遞交對持有10年的“雪山投資公司”進行破產申請，核心原因并不是項目“爛尾”，而是母公司自身現金流已斷裂：“再拖下去，會把整個集團拖進更嚴重的交叉違約。”
他坦言，雖然項目目前還在運營活動，但法院一旦受理破產，所有未售房源、銷售回款和賬戶現金都要被凍結，運營只能中止：“‘竣工+運營’并不能帶來正向現金流，反而產生維護、財務和稅費等持續支出。”
他分析，陽光100集團面臨巨虧，并且已經被債權人向香港高院提交清盤呈請，加上易小迪已經讓出控制權，陽光100正在從“缺錢”升級為“失控”：“繼續給麗江項目付工程款、利息和日常開銷，只會加速集團交叉違約，因此必須’止血’。”
“把雪山投資放進司法程序，可以把未售下現房、剩余土地、應付款項等等一次性打包，由法院統一處置按順位清償，集團層面不再新增出血點。如果走到’清算’，集團也能把最重的包袱出表，避免計提減值。”?柏文喜坦言，陽光100選擇在這個時間點申請破產，是在窮盡自救、確認無復蘇希望后，用司法程序把項目公司“切割出去”，既有利于止損，也便于未來引入接盤方。
麗江雪山村從一個帶著理想文藝色彩、星光熠熠的明星項目，到如今成為股東迫切想甩掉的包袱，只用了12年的時間。但這12年的時間，也足以改變很多事：地產業已不是易小迪翻涌的地產業，娛樂圈也不是李亞鵬熟悉的娛樂圈。
本文鏈接：李亞鵬的“雪山藝術”往事：一個文旅項目，兩個商人“夢碎”http://m.sq15.cn/show-3-161662-0.html
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