近日，一則關于長租公寓拖欠房東租金，導致房東斷電的新聞引發廣泛關注。這一事件不僅影響了承租這些房源租客的日常生活，更再次將聚光燈投射到了“長租公寓”這個民生微利行業。
第一梯隊長租公寓品牌拖欠房租背后
據第一財經等媒體報道，某第一梯隊長租公寓品牌在深圳的多個門店因拖欠房東租金，導致租客在炎熱的夏季遭受不定時的斷電困擾，嚴重影響了租客的正常生活。一些租客不得不在高溫下忍受沒有空調的生活，甚至有的人因為無法忍受而選擇搬離，盡管這意味著放棄押金。
這一現象背后，值得我們深思的是：為何身處第一梯隊的公寓品牌也會無法支付房東租金?
根本原因在于長租公寓投資端“算不過賬”的商業模式。集中式公寓基本商業模式是通過與房東簽訂長期租賃合同，再將房屋轉租給租客，從中賺取租金差價。因為國內房地產市場的租售比普遍偏低，這個模式難以形成穩定持續的盈利。
在順風順雨，行業整體大豐收的時候，這個模式還有賺頭。資深二房東晟君透露，10年前，低收高租的模式還不錯，但現在根本“算不過來賬”，因為市場行情已經發生了變化。
一旦市場環境發生變化，比如租客流失、租金走低，集中式公寓商業模式的盈利能力就會受到極大挑戰。
而當前正處于這樣的環境之中。
宏觀經濟形勢承壓的大環境下，住房租金整體呈下跌趨勢。
據數據統計，今年上半年全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.9%;7 月， 50城住宅平均租金同比下跌 1.77%，跌幅較 6 月擴大 0.17 個百分點。這還只是平均，鏈家內部數據統計，今年的上海市租金同比下滑10-20%左右。
“租不上價”成為住房租賃市場的普遍感知。已在行業多年的A君告訴邁點：“能找到穩定的租客已經很不容易了。”
“漲租難”“留客難”已成為每一家長租公寓品牌面臨的盈利生死戰。
另一方面，長租公寓正被保租房等“圍追堵截”。
根據規劃，“十四五”期間全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套。截至今年上半年，全國已累計籌集建設保障性租賃住房660萬套(僅今年上半年就建設籌集112.8萬套)。
這些保租房以及大量由賣轉租的二手房使得租賃市場競爭白熱化。不少從業者驚呼，“今年租客不夠用了”。
面對租金下滑和空置率上升的雙重壓力，機敏的二房東已經選擇連夜跑路，因為做一天虧一天。
長租公寓品牌也面臨同樣的困境。接下來，付不起房租的事情可能會越來越多。
如何平穩度過行業陣痛期
這并非個例，而是住房租賃行業健康可持續發展過程中需共同面對的問題。
邁點采訪發現，已有住房租賃企業在積極行動：
1、急劇瘦身
大家都將“降本”擺在第一位。邁點梳理發現，大致通過3個路徑進行。
第一個是清退虧損項目。A君透露目前集團只做盈利的項目，虧損的項目在對比違約金后，都及時止損了。“兩害取其輕，不砍掉，可能活不過今天。”
第二個是縮編。B君表示目前集團直接取消了中臺部門，項目運營人員也以外包等靈活用工方式降低成本。
第三個是降低運營成本。長租公寓的運營收本一直居高不下，按照目前一線城市的租金回報率計算，租賃住房的運營收入很難覆蓋運營成本。基于盈利紅線，長租公寓項目的社群運營等活動現在已經能省則省。
2、靈活找錢
在節流的同時，長租公寓品牌也在想辦法開源。A君告訴邁點目前積極對接基金等資金方，希望通過優質項目獲得支持。
3、多渠道營銷獲客
“趕緊把房子租出去”是每個公寓人的頭等大事。不論是B端大企業客源還是C端租客，長租公寓品牌都在多元鋪設渠道對接，以提高獲客能力。
“勒緊褲腰帶”成為長租公寓品牌的共識。一頓猛如虎的操作下來，長租公寓品牌能平穩度過?邁點將持續關注。
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