2024年，“居住”這個生意成為涉及住宿相關(guān)業(yè)務的集團和品牌的集中發(fā)力點。
近期，堅定看好長租公寓賽道的萬科在泊寓官微上發(fā)文表示旗下高端長租公寓品牌“富瑞斯”將在濟南CBD、蘇州高新區(qū)、深圳太子灣等城市核心區(qū)域落地多個新項目。核心業(yè)務聚焦住宿的錦江酒店(中國區(qū))宣布推出首個企業(yè)公寓品牌“途羚公寓”，并在上海民生路開設(shè)了首店，主要面向星級酒店等企業(yè)單位，提供員工租住解決方案……
不論是在差旅途中的居住，還是在工作地的居住，圍繞“居住”這個需求，公寓品牌和酒店品牌正呈現(xiàn)全面競爭發(fā)展態(tài)勢——不僅在分流客群上，兩者竭盡全力，在物業(yè)項目獲取上，兩種產(chǎn)品形態(tài)也各盡所能。伴隨核心CBD資源的減少，大家一致將目標瞄準了【產(chǎn)業(yè)園】。
產(chǎn)業(yè)園是住宿品牌的價值洼地？
【產(chǎn)業(yè)園】主要是指由政府或企業(yè)為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類型十分豐富，包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)等以及近來各地陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。
在大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的政策引導下，產(chǎn)業(yè)園建設(shè)和相應的招商引資尤為重要。據(jù)邁點不完全統(tǒng)計，目前全國國家級省級開發(fā)區(qū)總數(shù)大約2700多個，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量8萬多個，大企業(yè)園區(qū)10萬多個，孵化器、舊改、小微型園區(qū)大約150萬個，產(chǎn)值80萬億以上，產(chǎn)生的GDP占全國GDP比重超過40%。未來10年對上述各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的固定資產(chǎn)投資將超過30萬億人民幣。
以總規(guī)模在300億元的國有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項基金為例，主要聚焦產(chǎn)業(yè)園、保租房、人才公寓、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)用地進行盤活。在大量投資進駐的同時，如何圍繞企業(yè)與人才需求，構(gòu)建深度服務及資源平臺，進一步打造宜產(chǎn)宜居的生態(tài)綜合體，有效盤活資產(chǎn)成為關(guān)鍵。
這個大背景下，產(chǎn)業(yè)園成為住宿品牌的價值洼地。
據(jù)邁點了解 ，拓展產(chǎn)業(yè)園項目已經(jīng)成為公寓品牌和酒店品牌今年擴大規(guī)模的核心助力。鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊透露，截至目前已經(jīng)拿下了近十個新興產(chǎn)業(yè)園項目，分別進駐廣州市重要專精特新企業(yè)科技創(chuàng)新高地廣州意高科創(chuàng)中心等新興產(chǎn)業(yè)園;安歆中標金華金義龍芯智慧產(chǎn)業(yè)園人才公寓運營管理服務項目;戴斯溫德姆酒店落戶長沙農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)園;威海九紫黃龍璀麗酒店落子威海國際產(chǎn)業(yè)園……
圖注：鉑頓國際公寓廣州意高科創(chuàng)中心項目
一邊是物業(yè)資產(chǎn)管理需求，一邊是住宿品牌規(guī)模發(fā)展需要，雙向奔赴間，產(chǎn)業(yè)園的價值洼地正被進一步開發(fā)。
郝磊直言“這是一個金娃娃”，可是誰能抱動呢?
決戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)園，靈活的綜合解決方案勝
與其他物業(yè)形態(tài)不同，產(chǎn)業(yè)園項目集多種需求于一身——功能規(guī)劃、配套升級、閑置資產(chǎn)盤活、全方位資產(chǎn)管理。此外，產(chǎn)業(yè)園項目還有一個明顯的特征——物業(yè)體量大。這就對住宿品牌的經(jīng)營能力提出了極高的要求，比如更靈活的長短租產(chǎn)品組合能力，更高效的運營能力等。
從區(qū)位規(guī)劃到業(yè)態(tài)引進，再到產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、運營服務盤活資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園項目更偏向于資產(chǎn)管理邏輯，深度挖掘每存空間的價值。狹路相逢勇者者。在產(chǎn)業(yè)園這片充滿機遇與挑戰(zhàn)的土地上，住宿品牌如何脫穎而出，成為業(yè)主們心中的優(yōu)選?
邁點認為像鉑頓國際公寓這樣能提供綜合解決方案的住宿品牌更有勝算，因為它已經(jīng)通過多個項目的市場實踐，沉淀出了一套自己的方法論。
圖注：鉑頓國際公寓廣州番禺項目
以廣州番禺項目為例，鉑頓國際公寓通過酒店式公寓和長租公寓兩種產(chǎn)品形態(tài)的靈活組合，可是實現(xiàn)全年平均出租率超過88%。更為重要的是，以酒店式公寓運營模式為項目底色，無需增加太多成本，鉑頓國際公寓就可完成長租公寓的運營。
精準定位，長短租結(jié)合，靈活解決產(chǎn)業(yè)園功能規(guī)劃問題。作為集工廠、辦公樓、產(chǎn)業(yè)集群于一體的綜合性區(qū)域，住宿是產(chǎn)業(yè)園除上述功能外最能實現(xiàn)物業(yè)價值的功能之一。鉑頓國際公寓深諳此道。
在進駐產(chǎn)業(yè)園前，鉑頓國際公寓會進行詳盡的市場調(diào)研和項目評估，精準定位產(chǎn)業(yè)園的住宿需求，以確保項目定位與產(chǎn)業(yè)園的業(yè)態(tài)需求高度契合。在進駐過程中，依托大體量物業(yè)的專業(yè)化解決方案，鉑頓國際公寓會根據(jù)住宿需求匹配酒店式公寓、長租公寓等不同形態(tài)的產(chǎn)品，以提供高品質(zhì)的長短租結(jié)合的住宿服務。這不僅滿足了園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工的居住需求，更提升了產(chǎn)業(yè)園的整體服務品質(zhì)和吸引力。
圖注：鉑頓國際公寓佛山威和新材料科創(chuàng)工業(yè)園項目
以佛山威和新材料科創(chuàng)工業(yè)園項目為例，這個產(chǎn)業(yè)園是威和電器投資超7億元，以新材料、高端制造等為主要方向建造工業(yè)園，己被政府權(quán)威認證為軍民融合示范區(qū)的 “新材料總部基地項目”。未來，該園區(qū)將會打造成“兩新兩高兩智”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新高地，培育、吸引智能家居、智慧物流“兩智”產(chǎn)業(yè)，高端裝備、高端五金“兩高”產(chǎn)業(yè)。園區(qū)建筑面積約18萬平方米，共8棟9層高的高標準現(xiàn)代工業(yè)廠房和1棟超3萬平方米的科創(chuàng)綜合樓，入駐企業(yè)超70家。
鉑頓國際公寓進駐科創(chuàng)綜合樓，將公寓大堂入口設(shè)于樓宇首層，豪華客房分布在10-15層，并配套多個地下車位。這不僅解決了產(chǎn)業(yè)園的功能規(guī)劃問題，更為商務休閑旅客提供全新的住宿選擇。
多元業(yè)態(tài)配套，提升整體服務水平。產(chǎn)業(yè)園的多元化住宿配套和餐飲配套，是提升整體服務水平的關(guān)鍵。鉑頓國際公寓在此方面有著得天獨厚的優(yōu)勢。其項目不僅提供高品質(zhì)的住宿服務，還配備了豐富的商業(yè)空間和公共設(shè)施，如聯(lián)合辦公、會議、餐飲、茶吧、酒吧、健身、洗衣等，滿足了園區(qū)內(nèi)不同人群的多元化需求。
圖注：鉑頓國際公寓江門蓬江區(qū)項目
位于綜合性高科技公司得實集團園區(qū)的鉑頓國際公寓江門蓬江區(qū)項目就為之呈現(xiàn)了范例。這個項目60m2以上的豪華套房占比超過80%，還配備了大堂吧、全日制餐廳、輕酒吧、健身房、洗衣房、會議室等多個配套設(shè)施。在優(yōu)質(zhì)硬件的基礎(chǔ)上，鉑頓國際公寓江門蓬江區(qū)項目還做到了軟件服務的“賓至如歸”。攜程華僑用戶實名點贊：“我和家人朋友都認為這個team讓我們對鉑頓這個品牌攢足好感度……已推薦給身邊一眾海外親友。”
閑置資產(chǎn)高效改造，實現(xiàn)保值增值。對于產(chǎn)業(yè)園的閑置存量資產(chǎn)，如何進行改造和利用，是實現(xiàn)保值增值的關(guān)鍵。鉑頓國際公寓在此方面展現(xiàn)出了強大的專業(yè)能力和豐富經(jīng)驗。其項目團隊會對產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的閑置物業(yè)進行專業(yè)的翻新改造評估，通過因地制宜的改造方案，讓投資人花小錢即可達到鉑頓品牌要求，成功打造精致典雅的尊享住宿空間。
圖注：鉑頓國際公寓廣州民營科技園項目
舉個例子，鉑頓國際公寓廣州民營科技園項目就由存量物業(yè)翻新改造而來。作為國家級科技園、廣州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)“一區(qū)五園”之一，首個全國工商聯(lián)民營企業(yè)科技創(chuàng)新示范基地，廣州民營科技園地位非比尋常。2023年，鉑頓國際公寓攜手星唯科技集團入駐其在廣州民營科技園的總部大廈。
針對物業(yè)情況，鉑頓國際公寓前期對其進行了專業(yè)的翻新改造評估，完成公共區(qū)域的裝修建設(shè)以及將原計劃建設(shè)成宿舍的產(chǎn)品改造成鉑頓標準客房。這一改造不僅提升了物業(yè)的整體品質(zhì)和價值，成為園區(qū)品質(zhì)優(yōu)秀的核心住宿配套，還為投資人帶來了可觀的回報，RGI(酒店收入產(chǎn)生指數(shù)，衡量酒店相對于市場平均水平的收益表現(xiàn)的重要指標)已超過1.5，成為該商圈業(yè)績領(lǐng)跑的住宿品牌。
據(jù)透露，該項目投資人已在進行二期投資，增加客房以及健身房、會議室等配套，進一步提升了項目的競爭力和盈利能力。
綜合上文所提的產(chǎn)業(yè)園項目，鉑頓國際公寓不僅關(guān)注項目的定位和配套，更注重全方位的資產(chǎn)管理。其項目團隊會從項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、運營服務等各個環(huán)節(jié)入手，進行精細化管理和運營。通過專業(yè)的籌開系統(tǒng)、市場營銷策略、標準培訓體系等板塊賦能，鉑頓國際公寓為項目快速開業(yè)和持續(xù)的高效運營提供了保障。
全方位資產(chǎn)管理，滿足“既要又要還要”需求
沒有誰能隨隨便便成功，鉑頓國際公寓也不例外。這是其通過一次次不同的創(chuàng)新嘗試，探索出的可行性路徑。正如郝磊所說，“我們的能力，是提前多年準備的結(jié)果。”
以產(chǎn)品為例，鉑頓國際公寓沒有固封在業(yè)態(tài)之中，而是打破界限，以消費者居住需求的時間線為核心，將住宿產(chǎn)品進行細分——日租、短租和長租，全方位滿足消費者需求。與此同時，鉑頓國際公寓也會多維度考慮不同物業(yè)所適應的產(chǎn)品類型，進行最佳匹配。
“我們的模式可以覆蓋短租、服務式公寓以及長租需求。經(jīng)過多年的探索實踐，我們已經(jīng)能良好的動態(tài)平衡大體量項目中的短租和長租的占比，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。”郝磊強調(diào)。
此外，從居住需求出發(fā)，鉑頓國際公寓將人的需求也不斷細化，并提供相應的產(chǎn)品融入居住空間中，形成更豐富的多元業(yè)態(tài)場景。據(jù)郝磊介紹，居住、餐食、飲品、新零售、生活服務等都可以融入其中，進一步優(yōu)化產(chǎn)品的收益模型。"商業(yè)空間的想象空間可以更大。"郝磊強調(diào)。
除了產(chǎn)品端創(chuàng)新，鉑頓國際公寓也在團隊架構(gòu)和能力培養(yǎng)上進行了全方面的調(diào)整。邁點認為其中最值得一說的是員工的一崗位多能：前臺接待、咖啡師、配餐師等，集多重身份為一體。在人工成本日益提升的當下，這個模式能極大程度的為業(yè)主降本增效。“我們連鎖化的總部管理機制為之提供了有力的保障。”
基于以上優(yōu)勢，鉑頓國際公寓同時解決了配套問題，物業(yè)去化的問題，還有物業(yè)商業(yè)面積如何變現(xiàn)的問題，積極實現(xiàn)資產(chǎn)管理價值最大化。這幫助它在產(chǎn)業(yè)園這片沃土上，展現(xiàn)出了強大的生命力和競爭力。
產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管的未來暢想
隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園作為推動產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要載體，其重要性愈發(fā)凸顯。在“居住”成為住宿相關(guān)業(yè)務的集中發(fā)力點的背景下，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管正迎來前所未有的發(fā)展機遇。未來，如何更好地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管的優(yōu)勢，實現(xiàn)價值最大化，成為行業(yè)共同探索的課題。
邁點認為以下幾個方向，或?qū)⒊蔀樽∷奁放脐P(guān)注的重點。
深度融合產(chǎn)業(yè)與居住，打造宜產(chǎn)宜居生態(tài)綜合體。未來，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管將更加注重產(chǎn)業(yè)與居住的深度融合。通過構(gòu)建深度服務及資源平臺，將產(chǎn)業(yè)資源、生活配套、商業(yè)服務等功能有機融合，打造宜產(chǎn)宜居的生態(tài)綜合體。這不僅將提升產(chǎn)業(yè)園的整體吸引力和競爭力，還將為企業(yè)和員工提供更加便捷、高效、舒適的工作和生活環(huán)境。鉑頓國際公寓等住宿品牌在這一方面已經(jīng)邁出了堅實步伐。通過精準定位、多元配套、閑置資產(chǎn)改造和全方位資產(chǎn)管理，鉑頓國際公寓成功解決了產(chǎn)業(yè)園的功能規(guī)劃、配套升級、資產(chǎn)保值增值等問題，為產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管樹立了新標桿。未來，更多住宿品牌將加入到這一行列中來，共同推動產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管的升級和發(fā)展。
科技賦能，提升資產(chǎn)管理和運營效率。隨著科技的不斷發(fā)展，智能化、數(shù)字化將成為產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管的重要趨勢。通過引入先進的科技手段，如大數(shù)據(jù)分析、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等，將大幅提升資產(chǎn)管理和運營效率，降低運營成本，提高服務質(zhì)量。例如，通過大數(shù)據(jù)分析，可以精準把握市場需求和消費者行為，為項目定位、產(chǎn)品設(shè)計和運營策略提供科學依據(jù);通過人工智能和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，可以實現(xiàn)設(shè)備的智能監(jiān)控和維護，提高設(shè)備的運行效率和使用壽命。這些科技手段的應用，將為產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管帶來革命性的變化。
綠色可持續(xù)，推動低碳環(huán)保發(fā)展。在全球氣候變化的背景下，綠色可持續(xù)發(fā)展已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。未來，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管將更加注重環(huán)保和節(jié)能，推動低碳環(huán)保發(fā)展。通過采用綠色建材、節(jié)能設(shè)備和技術(shù)，優(yōu)化能源利用結(jié)構(gòu)，減少碳排放和環(huán)境污染，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏。同時，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管還可以積極探索綠色金融和碳交易市場等新型融資方式，為綠色可持續(xù)發(fā)展提供有力支持。這將有助于提升產(chǎn)業(yè)園的整體形象和品牌價值，吸引更多關(guān)注環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)和人才入駐。
開放合作，構(gòu)建共贏生態(tài)。未來，產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管將更加注重開放合作，構(gòu)建共贏生態(tài)。通過加強與政府、企業(yè)、金融機構(gòu)等各方的合作，整合各方資源，形成合力，共同推動產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。例如，可以與政府合作，爭取更多的政策支持和資金扶持;可以與企業(yè)合作，共同打造產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)圈;可以與金融機構(gòu)合作，拓寬融資渠道和降低融資成本。這些合作將有助于提升產(chǎn)業(yè)園的綜合競爭力和吸引力，實現(xiàn)共贏發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管正迎來前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。未來，通過深度融合產(chǎn)業(yè)與居住、科技賦能、綠色可持續(xù)發(fā)展和開放合作等措施，類似于鉑頓國際公寓這樣的住宿品牌不再只是單純的配套，而是將推動產(chǎn)業(yè)園物業(yè)資管不斷升級和發(fā)展，為中國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展貢獻更多力量。
本文鏈接：新興產(chǎn)業(yè)園，住宿品牌的下一個戰(zhàn)場？http://m.sq15.cn/show-6-11127-0.html
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