在浦銀國際的研報揭示了今年酒店行業的現實，2024年上半年，酒店行業受到消費者預算縮減、酒店價格競爭以及高基數的壓力，入住率以及平均房價承壓等因素影響。一句話概括來說，外部環境充滿不確定性，在這種不確定性下投資人普遍感受到“酒店生意難做”。
一直以來，酒店投資作為一個相對長周期的模型，吸引著多領域投資人的關注與入局。但在外部波動不定的市場下，較高的前期投入、不確定的回報周期，存量酒店投資人雖苦于現狀但投資改造態度也愈發謹慎，一眾酒店品牌被投資人多維度地“端上桌”考量，以期獲得更多“確定性”。
在這種艱難的局面下，有酒店品牌卻迎難而上，提出“以 2 年回本周期的業績增長為托底”，可謂十分大膽。要知道，通常酒店的投資回報周期為 3 - 5年，不少酒店在改造后 5 - 6 年仍未能回本。敢于大膽提出 2 年回報周期托底，聚焦存量改造賽道的柏曼酒店這種“確定性”的托底底氣究竟何在？
毫無疑問，投資存量酒店改造時，品牌知名度、集團實力、會員數量等因素通常都會被納入考量標準。市面上大部分品牌確實圍繞這些因素來展示自身優勢。不可否認，這些“過程要素”可以為經營效益帶來一定程度的助力。但透過表象看本質，投資人關注眾多的“過程因素”，拿出真金白銀投入，歸根結底還是為了獲得確定性的“結果”——投資回報。
回歸生意邏輯，當投資回報不能盡如人意，那么即便品牌再響亮、會員體系再龐大，這樣的投資也宛如“啞炮”，投資回報的本質就是“賺錢與否”。“常規市場下的賺錢邏輯是‘以成本倒逼售價’，基于前期的成本投入，推算房價必須賣到多少，以確保投資回報。而售價往往取決于市場的供需關系，在不確定的環境下，酒店運營面臨諸多不確定因素，難以達到測算的理想值。這套邏輯并不太適用于當前的酒店市場，尤其是存量酒店改造市場。”東呈集團柏曼事業群總裁王瑜提到。
而柏曼酒店反其道而行，“通過售價來倒推成本”。一方面，相比售價，成本更加可控，依靠400多家存量門店改造數據的成功經驗提煉，從改造項目拆解為超130個細項，精確到每一個用戶觸點，根據改造需求一鍵生成的改造方案可精準把控成本。另一方面在嚴控成本的同時，追求“成功商業模式的復制而非硬件的復制”，優化產品服務同時關注用戶核心體驗，做到讓消費者“花更少的錢，住更好一點”，這也更符合當前社會消費心理趨勢，正是這種從售價指向成本的“逆向” 投資邏輯，讓酒店投資回報相較常規產品邏輯更具確定性。
而從投資人角度，柏曼將確定性的投資回報這一“結果要素”，作為品牌對投資人的“確定性”保障，在這個充滿不確定性的市場下，顯得尤為真誠。
半年前，柏曼酒店以業主思維為核心，從投資人最為關注的投資回報出發，喊出“品牌全部門店平均3年內回本”的目標，并憑借精準改造的能力、靈活寬頻的產品，成為投資人長期穩健的投資選擇。
如今，在充滿不確定的市場環境下，柏曼充分共情投資人的難處，不斷探索，力求為投資人提供應對“不確定性”的解決方案，并由此打造了“以2年投資回報周期的業績增長為托底”的聚焦存量酒店的3大改造套餐，進一步在投資回報周期和方案上給出了更精細化的落地策略，這一清晰大膽的策略，勢要掀起存量酒店行業的一場“改造革命”。
3大改造方案
酒店投資成本也能清晰可控
目前，市面上大部分的改造方案通常是以物業條件來對成本進行初步的測算。在實際施工過程中，諸多復雜的因素往往會致使預算越改越多，最終不得不追加，超20%甚至更多，遠超其初始投資預算，進而引發資金周轉短缺等一些列連鎖反應。成本投入的玻璃永遠覆著一層“磨砂”，看似透明卻看不清、控不住。
針對這一存量改造的“老毛病”，柏曼酒店給出了解決方案：針對于開業時長3年內、4-7年，8年以上不同年齡酒店及項目，推出了單房造價9999元、29999元和49999元的3檔改造方案，從與用戶體驗強相關的VI視覺、硬軟裝配及核心物資等方面進行了精準的費用測算，在保證品牌用戶核心體驗不變的情況下，全面覆蓋了市場上不同存量酒店的改造需求。
這種固定打包收費模式，通過死磕調整空間最大的改造成本實現向成本要收益，也改變了在常規的酒店改造中帶來的成本“失控”的狀況，真正讓投資人花的每一分錢都“看得見”且“有價值”。
邁點了解到，柏曼酒店目前全品牌門店的平均單房改造成本在5萬左右，其中還不乏一部分前期單房成本為9萬左右的標準門店。而以2022年開業的柏曼酒店長沙萬家麗廣場地鐵站揚帆夜市店為例，在單房成本為4.7萬的情況下，僅用1.5年就收回了投資回報。這種“我知道我要賺多少，所以我知道我該花多少”的做法，讓投資人在初期就能對項目的投入產出有個直觀且明確的認知。
2年回本的業績增長托底
投資回報“很確定”
在大部分合作模式下，品牌方只提供品牌和管理支持，而投資人則承擔了大部分的經營風險。在市場波動或經營不善的情況下，投資人往往處于不利地位。而柏曼大膽提出“以2年投資回報周期的業績增長為托底”，讓具有“不確定性”的投資回本時間也變得“確定”起來。
區別于空口而談的收益保證，柏曼更注重切實可行的收益規劃。對此，對加盟改造的存量酒店以2年回本為目標，針對不同檔位的單房改造成本，柏曼設定了精確到月的單房綜合RevPAR 提升目標，來為投資人提供過程可控的投資回報解決方案。例如，以單房改造成本在3萬元左右的酒店測算，要想在2年內回本，酒店改造后的綜合RevPAR至少需提升40元。
也就是說，對于一家月平均綜合單房收益在160元的存量酒店，經勘查符合3萬元/每間的改造標準，那么改造成柏曼酒店后，門店每個月平均單房綜合收益將達到至少200元。由此類推，單房改造成本為4萬元和5萬元的酒店，對應的綜合RevPAR 提升值則分別為50元和60元。基于這樣的運營業績保障機制，柏曼的選擇是與投資人風險共擔，品牌明確若改造后當月的綜合RevPAR提升低于目標值，則免收當月品牌管理費。“3大改造套餐以2年投資回報周期的業績增長為托底的承諾，不僅是柏曼對改造后業績提升、快速回本的信心，更是對投資人利益的切實保障”東呈集團柏曼事業群總裁王瑜強調。
從星級到小型連鎖的改造，每個改造方案都建立在堅實的數據基礎之上，通過能契合其物業架構與背景及相對應的運營支持的匹配，讓每一筆投入都有跡可循，每一分回報都觸手可及。而這種模式除了為投資人帶來的除眼前確定性的穩定利益外，背后更是品牌與酒店及投資人長期共生價值的考量。
多項費用補貼減免
傳遞品牌溫度
在經濟大環境下行的市場中，柏曼深諳投資人的不易，柏曼在加盟、設計、工程到運營多個板塊給予了支持，包含多項費用的減免及補貼，全面減輕投資人在運營籌備階段的壓力，從側面體現了柏曼品牌的溫度。
1、一口價加盟費。按照市場上普遍按客房數計費的標準，一家80間客房的酒店，每間改造費用2千元，總費用不低于16萬。柏曼酒店則按照單項目固定收費，每個項目15萬元，超額部分由品牌買單；
2、設計費。新政策直降10萬元，由原收費標準的15萬元降低至5萬元；
3、工程籌備款。給予6折優惠，同時提供更短的改造周期，讓收費更加合理化；
4、店長費。低至1.6萬起的預收實結。
在宏觀經濟環境的助推和行業自身成長需求的雙重驅動下，本土酒店紛紛進軍海外市場。這一廣闊的市場究竟是充滿機遇的黃金之地，還是布滿荊棘的艱難征途？
據行業專業機構數據統計，2023年新開業酒店中，存量改造項目比重從2021年39%激增至近60%，酒店市場已全面進入存量競速時代。存量競爭的浪潮不僅沖擊著單體酒店及表現平平的小連鎖，即便是昔日風光無限的品牌，也難免波及，改造成為存量困局中投資人不二的破局之法。而另一方面“不確定”沖擊下越發理性的投資者，不僅關注投資回報的“確定性”，還像消費者一樣開始關注“性價比”。他們希望酒店集團和品牌能在可控的投入下提供具有確定性的回本時間、確定性的價格以及確定性的投資回報。
這種“既要又要”的不確定時代投資人給酒店品牌出的一道“難題”，而東呈集團旗下柏曼酒店似乎率先“交出了答卷”，將單房改造成本清晰地打包成成本可控的3檔改造套餐，并給出具有“確定性”的以2年投資回本周期的業績增長為托底的保障，在業主思維的導向下，柏曼做到了像關注消費者需求一樣關注投資人的訴求，讓品牌成為投資人“確定性”的解決方案。而這樣務實的具有投資確定性的賽道和品牌必將更容易俘獲投資人的“芳心”從而迎來品牌的高速發展。
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