21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 楊夢(mèng)雪、林漢垚 上海、北京報(bào)道
繼北京之后，上海也終于迎來(lái)不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。
5月27日，中共上海市委金融委員會(huì)辦公室、 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局、 上海市規(guī)劃和自然資源局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市民政局、浦東新區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（下稱(chēng)“《通知》”），自印發(fā)之日起試行一年。
據(jù)記者了解，上海不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的首批項(xiàng)目落地有望。上海信托對(duì)記者表示，先前上海信托全程參與了此項(xiàng)試點(diǎn)工作政策的推出，目前正在響應(yīng)監(jiān)管精神，積極推動(dòng)首批項(xiàng)目落地。
在上海此次發(fā)文之前，已有多地在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)信托登記領(lǐng)域作出探索，最近的一個(gè)突破性進(jìn)展是北京在去年末率先發(fā)文開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)。今年4月，北京市“雙首單”不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記項(xiàng)目正式落地，國(guó)投泰康信托和外貿(mào)信托拔得頭籌。
與北京相比，有行業(yè)人士認(rèn)為上海的《通知》在適用范圍、辦理流程、協(xié)同機(jī)制等方面均有所創(chuàng)新，在北京試點(diǎn)基礎(chǔ)上的改進(jìn)顯而易見(jiàn)。但也有多位行業(yè)人士、法律人士在采訪(fǎng)中提及，此次通知的不足之處也在于，仍然沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的非交易過(guò)戶(hù)性質(zhì)，稅收政策仍然沒(méi)有明確等。
應(yīng)用場(chǎng)景拓展至慈善、養(yǎng)老等領(lǐng)域
南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院教授韓良將此次通知中的“上海特色”總結(jié)為四點(diǎn)：上海將不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)服務(wù)信托與慈善信托一起試點(diǎn)，拓展了北京、杭州的試點(diǎn)范圍；試點(diǎn)的相關(guān)行政與監(jiān)管部門(mén)有六個(gè)，大大超出了北京、杭州的試點(diǎn)范圍；程序上更加完整、詳細(xì)；增加了信托產(chǎn)品登記完成后，信托受益人可向信托登記公司申請(qǐng)辦理信托受益權(quán)證。
多位行業(yè)人士認(rèn)為，《通知》中明確提及在慈善、養(yǎng)老、特需等應(yīng)用場(chǎng)景的拓展是最顯著的創(chuàng)新之一。與此同時(shí)，涉及金融、規(guī)資、稅務(wù)、民政、浦東新區(qū)政府的六個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，也體現(xiàn)出上海相關(guān)部門(mén)的論證嚴(yán)謹(jǐn)和對(duì)該項(xiàng)工作的高度重視。
如在適用范圍方面，《通知》明確，“上海轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)與上海市區(qū)兩級(jí)民政部門(mén)登記認(rèn)定的慈善組織通過(guò)雙受托人模式，以在上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)慈善信托業(yè)務(wù)的，適用本通知”。在相關(guān)要求方面，也明確提出“鼓勵(lì)圍繞養(yǎng)老助老、特殊需要、家庭服務(wù)、 公益慈善、風(fēng)險(xiǎn)處置等場(chǎng)景設(shè)計(jì)信托服務(wù)模式，規(guī)范開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”。
華北某信托公司慈善信托負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，這次上海六大政府部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)信托試點(diǎn)政策，充分說(shuō)明政府部門(mén)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到信托制度在慈善、養(yǎng)老、特需等民生領(lǐng)域的重要應(yīng)用，有非常強(qiáng)的示范作用，后續(xù)或?qū)?dòng)推動(dòng)類(lèi)似政策在其他省市落地。
浙金信托研究創(chuàng)新部總經(jīng)理肖鑫對(duì)記者分析，對(duì)比來(lái)看，北京更為側(cè)重不動(dòng)產(chǎn)登記加注環(huán)節(jié)，上海模式亮點(diǎn)突出，明確提出慈善公益等應(yīng)用場(chǎng)景，這也是其最大創(chuàng)新之處。
上海功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮認(rèn)為，《通知》明確了慈善組織與信托公司合作通過(guò)雙受托人模式備案不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的適用情形，較北京的試點(diǎn)確實(shí)是進(jìn)步之一。但反過(guò)來(lái)說(shuō)，《通知》依然將能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記的受托人主體限定為信托公司，并沒(méi)有全面放開(kāi)，還是屬于一種較為謹(jǐn)慎的安排。
為不動(dòng)產(chǎn)“出”信托提供可操作路徑
另一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新還在于，《通知》既考慮了不動(dòng)產(chǎn)信托登記的設(shè)立環(huán)節(jié)，還考慮了持有和終止環(huán)節(jié)的相關(guān)問(wèn)題，為不動(dòng)產(chǎn)“出”信托提供了可操作的路徑。
《通知》在辦理流程的辦理信托財(cái)產(chǎn)登記部分中，從不動(dòng)產(chǎn)納入信托、信托財(cái)產(chǎn)分配或處置兩個(gè)角度作出進(jìn)一步闡釋。
在不動(dòng)產(chǎn)納入信托時(shí)，上海的《通知》在表述上與北京類(lèi)似，要求委托人和受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，提交信托文件、契稅完稅（或減免稅）憑證、信托登記公司出具的登記證明文件以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求的其他材料。
而在信托財(cái)產(chǎn)分配或處置時(shí)，《通知》明確提及，信托存續(xù)期間或信托終止時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)分配信托利益或者處置不動(dòng)產(chǎn)的，相關(guān)當(dāng)事人和受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)信托文件、契稅完稅（或減免稅）憑證、信托登記公司出具的登記證明文件以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求的其他材料辦理轉(zhuǎn)移登記，并刪除“信托財(cái)產(chǎn)”相關(guān)標(biāo)注。
《通知》同時(shí)提到，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的證明文件導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，或者人民政府、人民法院、人民檢察院等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)出具的生效決定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
唐潮對(duì)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)“出”信托這部分內(nèi)容北京試點(diǎn)并未涉及，此次完善對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的整體規(guī)劃有很大意義。同時(shí)，上海試點(diǎn)與北京一樣，都留出了根據(jù)發(fā)生效力的法律文件進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移的路徑，本質(zhì)上就是留出了通過(guò)訴訟和執(zhí)行完成不動(dòng)產(chǎn)信托登記空間。但在具體操作層面，自然人或者其他適格受托人并不在本次《通知》的適用范圍內(nèi)，可否憑判決書(shū)辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記尚未可知。
肖鑫同樣提及《通知》在司法環(huán)節(jié)的相關(guān)考量。他認(rèn)為，《通知》進(jìn)一步明確提出司法環(huán)節(jié)對(duì)信托狀態(tài)下的不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)立性或司法界定與處置有了更多考量，比如要多方協(xié)調(diào)且有司法解釋、經(jīng)典判例等期許。
實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)辦理
同時(shí)值得關(guān)注的，還有在辦理流程方面的創(chuàng)新，構(gòu)建了不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)“信托產(chǎn)品預(yù)登記—申請(qǐng)出具證明文件—辦理信托財(cái)產(chǎn)登記—反饋登記結(jié)果”全周期的辦理流程，從預(yù)登記到信托財(cái)產(chǎn)分配或處置等環(huán)節(jié)全流程閉環(huán)辦理。
與北京此前試點(diǎn)相比，上海此次發(fā)布的《通知》在辦理流程中增加了“反饋登記結(jié)果”環(huán)節(jié)，提出信托機(jī)構(gòu)完成信托財(cái)產(chǎn)登記后，在辦理信托產(chǎn)品登記時(shí)，一并提交不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的注記信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。信托產(chǎn)品登記完成后，信托受益人可向信托登記公司申請(qǐng)辦理信托受益權(quán)證。
肖鑫認(rèn)為，對(duì)登記的反饋、中信登的證明文件以及未來(lái)受益人可以申請(qǐng)權(quán)益憑證等，均是對(duì)北京版流程環(huán)節(jié)的細(xì)化，均屬于在流程方面的創(chuàng)新。
華北一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析，與此前北京的試點(diǎn)相比，上海信托登記流程的優(yōu)化在于強(qiáng)調(diào)后端的結(jié)果反饋。這也就意味著，在辦完權(quán)屬登記部門(mén)的過(guò)戶(hù)后，相關(guān)結(jié)果反饋給中信登，相當(dāng)于形成一個(gè)閉環(huán)。而受益人也可通過(guò)中信登申請(qǐng)一個(gè)類(lèi)似房本的權(quán)證，一定程度上為解決“委托人雖有信托合同，但房本不在了，或者受益人雖享有受益權(quán)，但手里啥也沒(méi)有”的疑問(wèn)，提供了解決問(wèn)題的思路。
稅收政策等仍待細(xì)化
采訪(fǎng)中多位業(yè)內(nèi)人士、法律人士也提及了此次《通知》仍有部分政策尚待優(yōu)化，如稅費(fèi)等領(lǐng)域。
在《通知》原文中，除不動(dòng)產(chǎn)“進(jìn)出”信托的相關(guān)規(guī)定中提及需提交契稅完稅（或減免稅）憑證外，還在其他事項(xiàng)中提及，“不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)涉及相關(guān)稅收的，按照相應(yīng)稅收政策辦理”。
韓良坦言，《通知》仍然沒(méi)有明確不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的非交易過(guò)戶(hù)性質(zhì)，稅收政策仍然沒(méi)有明確。
唐潮進(jìn)一步分析認(rèn)為，從本次《通知》內(nèi)容來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)“進(jìn)出”信托，都涉及提供“契稅完稅（或減免稅）憑證”的要求。目前尚無(wú)法確定，具體稅收政策將會(huì)做出何種安排，以及個(gè)案中的稅收安排是否可以視為未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)納稅的明確規(guī)則。如果“進(jìn)出”信托都參照“交易”行為分別進(jìn)行征稅的，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)信托的落地依然是一大障礙。
華北某信托公司慈善信托負(fù)責(zé)人坦言，“遺憾的是登記過(guò)程中的稅收減免政策還是沒(méi)有”。但談及稅收，他也直言這或并非地方稅務(wù)部門(mén)可以直接表態(tài)的，或仍需寄希望于國(guó)家層面相關(guān)政策盡早出臺(tái)。
肖鑫同樣表示，京滬兩地試點(diǎn)中的不足之處均在于避開(kāi)了稅費(fèi)問(wèn)題，“因?yàn)槭窃圏c(diǎn)，所以也能理解”。目前從《通知》本身看不到稅收支持，如果在此領(lǐng)域有所突破仍需稅務(wù)部門(mén)出具相關(guān)細(xì)則。
除此之外，也有法律人士提及仍有政策套利等遺留問(wèn)題待解決。
唐潮認(rèn)為，本次上海試點(diǎn)在北京試點(diǎn)基礎(chǔ)上的改進(jìn)是顯而易見(jiàn)的，但部分北京試點(diǎn)的遺留問(wèn)題依然沒(méi)有解決，例如要求委托人與受托人簽訂信托文件，變相排除了遺囑信托辦理不動(dòng)產(chǎn)信托登記的可能。另外還可能存在通過(guò)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托回避限購(gòu)政策進(jìn)行套利的空間，此類(lèi)問(wèn)題就有待后續(xù)稅收政策的明確以及監(jiān)管的跟進(jìn)來(lái)解決。
唐潮同時(shí)也坦言，在信托登記和稅收制度上的任何一點(diǎn)嘗試和進(jìn)步都意味著境內(nèi)民事信托依然具有自身的生命力和適用價(jià)值。“雖然我并不認(rèn)為本次上海試點(diǎn)將會(huì)催生出大量的不動(dòng)產(chǎn)信托需求，因?yàn)楦镜亩愂粘杀締?wèn)題并沒(méi)有得到明確的解決。選擇不動(dòng)產(chǎn)信托的依然會(huì)是一些有剛需的委托人，但這部分委托人的燃眉之急可以得到部分解決就已經(jīng)有其社會(huì)價(jià)值了?！?span style="display:none">3eM速刷資訊——每天刷點(diǎn)最新資訊，了解這個(gè)世界多一點(diǎn)SUSHUAPOS.COM
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