年內(nèi)土儲專項(xiàng)債新發(fā)破千億元 將加速地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者余紀(jì)昕 上海報(bào)道
時(shí)間來到6月，專項(xiàng)債收儲土地行動今年已在全國各地迅速鋪開。
6月9日，據(jù)蘭州新區(qū)發(fā)布，蘭州新區(qū)2025年首批土地儲備專項(xiàng)債券項(xiàng)目近日通過省自然資源廳和省財(cái)政廳初審，標(biāo)志著新區(qū)在土地資源盤活和城市建設(shè)融資方面取得重要進(jìn)展。本次申報(bào)的專項(xiàng)債券規(guī)模達(dá)27.54億元，期限5年，資金將專項(xiàng)用于收回收購閑置用地及新增土地儲備項(xiàng)目，進(jìn)一步優(yōu)化土地資源配置，助力新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。
記者據(jù)企業(yè)預(yù)警通最新數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至2025年6月10日，今年土儲專項(xiàng)債新發(fā)規(guī)模已達(dá)1083.48億元，涉及442個(gè)項(xiàng)目、24只專項(xiàng)債。關(guān)于土儲專項(xiàng)債資金用途占比，今年新發(fā)行專項(xiàng)債資金用途中，"土地儲備"現(xiàn)占比達(dá)7.75%。相對而言目前該用途占比不算高，下一階段或還有一定提升空間。
回顧此前，2025年政府工作報(bào)告提出，今年擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
今年3月，自然資源部與財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)《土儲專項(xiàng)債券實(shí)施細(xì)則》，對土儲專項(xiàng)債的發(fā)行和使用提出一系列要求，包括：申請發(fā)行的土地儲備項(xiàng)目必須納入地方政府土地儲備計(jì)劃；完善專項(xiàng)債券申報(bào)審核流程，優(yōu)先支持成熟度高、可操作性強(qiáng)、預(yù)期效益顯著且風(fēng)險(xiǎn)可控的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；做好資金和收益的綜合平衡，用于土地儲備的專項(xiàng)債券發(fā)行和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對應(yīng)到項(xiàng)目等。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地儲備專項(xiàng)債券發(fā)行加速，是地方財(cái)政通過發(fā)行專項(xiàng)債提升地塊流動性、推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵抓手。
現(xiàn)階段，全國范圍內(nèi)土儲專項(xiàng)債的計(jì)劃及發(fā)行落地工作正呈“多點(diǎn)開花”之勢。
據(jù)企業(yè)預(yù)警通，截至5月25日，廣東省、安徽省、重慶市等 25 個(gè)省市積極響應(yīng)，陸續(xù)公示了收購存量閑置土地項(xiàng)目的具體信息，項(xiàng)目累計(jì)覆蓋4071塊宗地，資金規(guī)模(含擬定)約4443.48億元。
從已發(fā)行情況來看，已有浙江、福建、湖南、四川、廣東和北京六省市發(fā)行了用于收購收回閑置土地的專項(xiàng)債。其中，廣東仍以319.223億元位居榜一，浙江(含寧波)235.26億元，福建(含廈門)190.3132億元，北京116.8700億元，湖南139.98億元，四川規(guī)模最小為6.212億元。
就在五月底，全國首批支持收購存量房專項(xiàng)債券落地浙江，首批16.53億元的所募集資金，將支持湖州、溫州、嘉興合計(jì)8個(gè)項(xiàng)目建設(shè)保障性租賃住房。
作為去年10月允許地方政府專項(xiàng)債券收購存量商品房后，本次“自審自發(fā)”試點(diǎn)省份浙江成功發(fā)行首例，引起了市場積極關(guān)注。據(jù)浙江省財(cái)政廳發(fā)布的《2025年浙江省政府專項(xiàng)債券(十三至二十期)信息披露文件》，此次專項(xiàng)債券的發(fā)行規(guī)模為552.67億元，其中16.53億元專項(xiàng)用于收購存量商品房。
按具體項(xiàng)目來看，浙江省此前披露的多宗收儲地塊，已獲得本次專項(xiàng)債融資支持。記者注意到，在這些項(xiàng)目中，專項(xiàng)債融資金額作為"絕對主力"，在單個(gè)項(xiàng)目總所需金額中明顯占到主要份額。
比如浙江省寧波市，象山縣新一路與寶海路交叉口東北角地塊土地儲備項(xiàng)目，總投資額3.897億元，計(jì)劃專項(xiàng)債融資額3.6億元，此次獲得專項(xiàng)債融資1.86億元。舟山市普陀區(qū)魯家峙島G-01地塊收回收購項(xiàng)目總投資額0.6億元，計(jì)劃專項(xiàng)債融資額0.6億元，此次獲得專項(xiàng)債融資0.6億元。杭州市富政儲出12號地塊項(xiàng)目總投資額1.5億元，計(jì)劃專項(xiàng)債融資額1.5億元，此次獲得專項(xiàng)債融資1.5億元。溫州市仰雙片區(qū)中央涂單元C-17地塊項(xiàng)目總投資額4.0824億元，計(jì)劃專項(xiàng)債融資額4.03億元，此次獲得專項(xiàng)債融資4.03億元。
今后，地方相關(guān)主管部門后續(xù)推進(jìn)土儲專項(xiàng)債發(fā)行和運(yùn)用募集資金的進(jìn)程，預(yù)計(jì)將受到來自業(yè)界各方的持續(xù)關(guān)注。
大公國際資信評估公用二部施曉姝指出，今年二季度以來擬用專項(xiàng)債收儲土地的地區(qū)公告量爆發(fā)式增長，土儲專項(xiàng)債發(fā)行或?qū)⑻崴伲Φ胤絺鶆?wù)風(fēng)險(xiǎn)緩釋與房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。
記者注意到，土儲專項(xiàng)債的推進(jìn)不僅有助于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖，還能緩解城投平臺的回款流動性壓力。光大證券研究所高瑞東、劉星辰在“專項(xiàng)債收儲進(jìn)展幾何？”一文中指出，從本輪收儲的被回購主體來看，多數(shù)為城投平臺。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約七成收儲土地為城投項(xiàng)目，民企占比僅為17%。過去幾年城投大規(guī)模拿地托底土地市場，但開工率較低形成大量閑置土地，此次通過專項(xiàng)債收儲，有助于當(dāng)?shù)爻峭痘鼗\資金，化解債務(wù)壓力。
中債資信企業(yè)與機(jī)構(gòu)部負(fù)責(zé)人孫靜媛向記者表示，土儲專項(xiàng)債重啟發(fā)行，對擴(kuò)內(nèi)需、防風(fēng)險(xiǎn)起到一定積極作用。土儲專項(xiàng)債為地方政府回收存量閑置土地、進(jìn)行土地一級開發(fā)提供資金支持，一是可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)投資及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈需求，對于穩(wěn)定和擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有積極作用。二是專項(xiàng)債資金用于土地一級開發(fā)等，相較于地方政府通過城投平臺融資舉債更透明，同時(shí)城投公司亦可以更高效地推進(jìn)土地儲備等相關(guān)工作，緩解地方財(cái)政對城投平臺的融資依賴，減輕地方財(cái)政壓力和城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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